¿Quién paga las reparaciones de una vivienda en alquiler?

Piensa en esta situación: alquilas un piso (como propietario o inquilino) y se rompe la calefacción o has alquilado el piso amueblado y con electrodomésticos y se rompe la nevera o la lavadora. Es bastante más frecuente de lo que parece, sobre todo en los casos en los que el inquilino lleva cierto tiempo en la casa. ¿Quién paga este tipo de reparaciones? ¿Qué ocurre si afecta a la habitabilidad de la vivienda? En este texto vamos a analizar qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU sobre estos temas, para que lo tengas claro y sepas cómo actuar.

Este tema se regula en el Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que vamos a ver qué nos dice este artículo.

La conservación de la vivienda según el artículo 21 de la LAU

Lo primero que regula en artículo 21 es el deber del arrendador de realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

Esto quiere decir que, si el uso acordado es el de vivienda, el piso debe cumplir ese uso. Si, por ejemplo, se rompe la calefacción o hay una avería de agua y no hay suministro en la casa, la habitabilidad se ve afectada y el arrendador tendrá que hacerse cargo de las reparaciones. Pero, esto tiene varios límites:

1. Si el arrendatario es responsable del deterioro, se tendrá que hacer cargo de la reparación.
2. Si la vivienda ha resultado destruida por causa no imputable al arrendador, se extingue el arrendamiento.

Si se tiene que realizar una obra de conservación que no puede retrasarse hasta que termine el alquiler, el inquilino debe soportarla, aunque le sea muy molesta o durante la obra no pueda utilizar una parte de la vivienda. En el caso en que las obras duren más de 20 días, se reducirá la renta en proporción a la parte de la casa que no se pueda utilizar.

El inquilino tiene la obligación de informar al arrendador de que hay que hacer una reparación, y si es urgente la puede hacer él mismo, para evitar un daño inminente. Posteriormente, el arrendador deberá pagar el importe de la reparación.

¿Qué reparaciones tiene que hacer el inquilino? Según el artículo 21 de la LAU todas aquellas pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Es decir, que son reparaciones:

• De poca entidad.
• Que se deban a un uso normal del piso por el inquilino.

¿Qué se debe tener en cuenta para saber quién paga la reparación?

Hay varios elementos que se deben considerar para establecer quién paga una determinada reparación:

• El momento en el que se produce, porque no es lo mismo que ocurra al poco tiempo de entrar el inquilino en la casa, que si lleva ya un tiempo. En el primer caso, es evidente que no es por el uso de la vivienda.
• El coste de la reparación. Hay sentencias que consideran que la reparación no puede superar el coste del 50% de la renta mensual.

Otros artículos del Capítulo 4, referentes a los derechos y obligaciones de las partes

• Artículo 22. Obras de mejora
• Artículo 23. Obras del arrendatario.
• Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad
• Artículo 25. Derecho de adquisición preferente