¿Qué es la Propiedad Horizontal catalana?

En Cataluña existe una normativa autonómica relativa a la Propiedad Horizontal que se encuentra en la Ley que modifica el libro 5º del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. En este artículo vamos a analizar los tres primeros artículos que se refieren a qué es la Propiedad Horizontal en Cataluña, qué puede ser objeto de propiedad horizontal y qué son y para qué sirven las cuotas de participación.

¿Qué es la Propiedad Horizontal según el Código Civil catalán?

Si pensamos en una comunidad de vecinos vemos que siempre hay:

• Propietarios a los que pertenecen sus pisos o locales.
• Todos los propietarios del edificio a los que pertenecen los elementos comunes (ascensor, portal, azotea, fachada, jardín y piscina, por ejemplo).

La propiedad horizontal catalana implica para los propietarios la propiedad exclusiva sobre los elementos privativos (pisos o locales) y la propiedad por todos los propietarios sobre los elementos comunes.

Es importante recordar que los elementos comunes son inseparables de los elementos privativos por los que si, por ejemplo, se vende una vivienda que está en un edificio dividido horizontalmente, se venderá junto con la cuota de participación que tenga los elementos comunes.

¿Se puede pedir la división de los elementos comunes en una Propiedad Horizontal?

Partamos de un ejemplo: tres hijos heredan un terreno propiedad de sus padres a partes iguales y se forma una copropiedad o pro indiviso. Si no se ponen de acuerdo para dividir ese terreno entre ellos pueden recurrir a los tribunales y ejercer la llamada “acción de división de cosa común”, de forma que un juez decida cómo se reparte el terreno.

En la Propiedad Horizontal se excluye la acción de división sobre los elementos comunes. Esto quiere decir que nadie puede pedir que un elemento común sea dividido.

Sin embargo, si el pro indiviso se produjera sobre un piso, es decir, por ejemplo, tres hijos heredan el piso de sus padres, sí se podría pedir la división ante los tribunales.

¿Si un propietario vende un piso o local en un edificio dividido horizontalmente, el resto tiene derecho de adquisición preferente?

La respuesta es que no, porque el Código Civil catalán excluye la adquisición preferente entre los propietarios de distintos elementos privativos. Por ejemplo, si un propietario de un piso de un edificio lo quiere vender, el resto de copropietarios no tendrán un derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) para comprar la casa. 

¿Qué contenido tiene el título de constitución de la Propiedad Horizontal catalana?

Para crear una propiedad horizontal es necesario otorgar un título constitutivo, es decir, una escritura que regule esa propiedad. En el caso de la regulación catalana, el contenido de ese título es el siguiente:

• La existencia de elementos privativos y elementos comunes.
• La determinación de la cuota de participación que corresponde a los propietarios en los elementos comunes.
• La regulación de la organización de la comunidad (órganos de gobierno: junta, presidente, administrador) así como de los derechos y deberes de cada propietario respeto a su piso o local y respecto a los elementos comunes.  

¿Qué inmuebles pueden ser objeto de propiedad horizontal?

Según el Código Civil catalán se puede crear una Propiedad Horizontal en edificios y otros inmuebles, aunque estén en construcción en los que existan:

• Elementos privativos que pueden ser viviendas, locales o espacios independientes que puedan tener una función determinada.
• Y elementos comunes que sean necesarios para el uso y disfrute de los elementos privativos.

También puede formarse la Propiedad Horizontal en casos en los que coexistan usos privados y de dominio público, por ejemplo, en puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, mercados con relación a las paradas, cementerios con relación a las sepulturas y otros parecidos. En estos casos se aplicaría la regulación establecida en el Código Civil catalán con las particularidades específicas de la normativa que se aplica a cada caso. 

¿Para qué sirve y qué es la cuota de participación en la propiedad horizontal catalana?

La cuota de participación es un elemento fundamental en la Propiedad Horizontal catalana y sirve para tres cosas fundamentales:

• Establecer la participación que tiene cada propietario de piso o local en los elementos comunes.
• Fijar la participación de cada propietario en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad, así como los derechos de los propietarios cuando se extinga el régimen de Propiedad Horizontal.
• Establecer cómo se distribuyen los gastos y los ingresos, salvo que se pacte otra cosa. Es decir, servirá para saber cuánto se va a pagar de gastos de comunidad tanto ordinarios como derramas.

La cuota de participación se expresa mediante un porcentaje sobre el total del inmueble y ese porcentaje se fija en proporción a la superficie del piso o local que tenga el propietario. Además, para definir la cuota se consideran otros elementos como el uso, el destino y otros datos físicos y jurídicos que tengan los bienes que integran la comunidad.

Además de las cuotas de participación generales, se pueden establecer cuotas especiales para determinados gastos. Por ejemplo, en un edificio antiguo se instala un ascensor. Los propietarios de los locales comerciales en la planta baja no tienen acceso al ascensor ni lo utilizan, ya que sus entradas son directas desde la calle. La comunidad acuerda crear una cuota especial para los gastos de mantenimiento, electricidad y revisiones del ascensor, de modo que solo los propietarios de las plantas superiores contribuyan a esos gastos. Los locales quedan exentos porque no se benefician del servicio.

¿Cómo se modifican las cuotas de comunidad?

Las cuotas de participación en la comunidad se definen y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios. En el caso en que no sea posible alcanzar el acuerdo unánime se puede recurrir a los tribunales o iniciar un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos (arbitraje o mediación, por ejemplo). 

En definitiva, la Propiedad Horizontal en Cataluña tiene particularidades que hay que conocer si tienes un piso en propiedad horizontal.