¿Cómo vender mi casa si está hipotecada?

Tienes una vivienda que compraste hace tiempo y has decidido cambiar de casa. Todavía queda una parte de la hipoteca por pagar y te surgen dudas sobre cómo se puede vender una casa hipotecada: ¿hay que cancelar la hipoteca antes de la venta?, ¿el comprador se puede subrogar en esa hipoteca?, ¿qué gastos supone vender con la hipoteca? Todas estas preguntas y más dudas son las que vamos a resolver en este artículo.

¿Se puede vender una casa con hipoteca?

Esta es la primera pregunta que surge en estos casos y la respuesta es que sí. Lo habitual es que vendas tu casa por un precio más alto que el importe de la hipoteca que te queda por pagar, de forma que obtengas una ganancia.

El primer paso para poder vender es saber exactamente cuándo dinero le debes al banco. Para ello tendrás que pedir un certificado de deuda en relación con la hipoteca y también tendrás que informarte de los gastos de cancelación.

Puede ocurrir otra cosa: que ya hayas pagado toda la hipoteca al banco, pero en el registro de la propiedad siga apareciendo la hipoteca como carga de la casa porque no has cancelado registralmente dicha hipoteca. En este caso, tendrás que seguir los siguientes pasos:

• Solicitar un certificado de deuda cero al banco.
• Con ese certificado ir al Notario y otorgar una escritura de cancelación de hipoteca.
• Inscribir la cancelación de hipoteca en el registro de la propiedad.

¿Cómo cancelar la hipoteca al vender la vivienda?

Si quieres cancelar la hipoteca de la casa al vender para entregarla libre de cargas al comprador tendrás que:

• Pedirle al banco el certificado de deuda pendiente que hemos citado antes.
• Firmar la compraventa ante Notario.
• En el momento de la compraventa o en un momento posterior, cancelar la deuda con el dinero recibido por el precio de la compraventa.
• Inscribir la cancelación de la hipoteca en el registro.

En estos casos, si la cancelación es posterior a la venta se incluye en la compraventa la obligación del vendedor de hacer todas las gestiones y se podría regular una retención del precio por parte del comprador hasta que se realicen esas gestiones.

¿Qué pasa si vendo la casa por debajo del valor de la hipoteca?

En este caso, que también es habitual debido a las variaciones de precios del mercado inmobiliario, el precio que recibes es inferior al importe de la hipoteca que te queda por pagar. Los pasos a seguir son los siguientes:

• Tendrás que pedir el certificado de deuda al banco.
• También deberás hablar con el banco para formalizar un nuevo préstamo por el importe restante.
• Destinarás el precio que te pague el comprador a pagar la parte de la hipoteca que corresponda.
• Finalmente, formalizarás un nuevo préstamo con el banco por el importe que falta con las condiciones acordadas.

¿Qué es la subrogación de hipoteca y cómo funciona?

Otra opción que es posible, pero en la que es necesaria la autorización del banco, consiste en que el comprador de la casa se subrogue en tu hipoteca como deudor.

En este caso hay asegurarse de que el comprador está de acuerdo en subrogarse. A continuación, hay que hablar con la entidad bancaria para que conozca la situación y lo que se quiere hacer. El banco estudiará la solvencia del comprador y podrán ocurrir dos cosas:

• Que el banco dé el visto bueno y se firme la subrogación con el comprador.
• Que el banco no acepte y tengas que buscar otra opción.

¿Qué es una hipoteca puente y cómo puede ayudarme a cambiar de casa?

Uno de los miedos de cualquier comprador en estos casos es que llegue un momento en el que se encuentre pagando dos hipotecas, la de la casa que vende y la de la nueva.

En estos supuestos se puede pedir al banco la llamada hipoteca puente, de manera que durante el tiempo que tardemos en vender la casa (que estará limitado), pagaremos una sola hipoteca. Una vez que termina el plazo, se pasa a pagar la nueva hipoteca.

Gastos que debo tener en cuenta al vender una vivienda hipotecada

Si vences una vivienda hipotecada es importante que, además de los gastos de la compraventa en sí consideres los gastos relacionados con la hipoteca:

• Es posible que el banco cobre comisiones por cancelación de la hipoteca. Analiza lo que tienes firmado y solicita al banco que calcule ese gasto.
• Por otro lado, si cancelas la hipoteca tendrá que elaborarse una escritura ante Notario e inscribirla en el registro de la propiedad, tal y como hemos visto, por lo que habrá que pagar los honorarios tanto del Notario como del Registrador.
• En el caso de que contrates una hipoteca puente también tendrás que valorar los gastos de esa nueva hipoteca y lo mismo ocurre si vendes por debajo del importe de la hipoteca y tienes que contratar otro préstamo.

Pasos a seguir para vender una casa hipotecada y comprar otra

Veamos de forma resumida los pasos para vender una casa hipotecada y comprar otra:

• Solicitar certificado de deuda al banco para saber cuánto te queda por pagar de la hipoteca.
• Cancelar la hipoteca, formalizar la subrogación del comprador o contratar una hipoteca puente.
• Formalizar la compraventa de la nueva casa con la nueva hipoteca, si la necesitas.

¿Qué hacer si no puedo hacer frente a la hipoteca y quiero vender mi casa?

En estos casos, tienes varias opciones:

• Negociar con el banco una carencia en el pago de las cuotas de la hipoteca durante un tiempo o una ampliación del plazo para que se reduzca la cuota.
• Vender la casa directamente para aplicar el precio al pago de la hipoteca.

Lo importante es que no dejes de pagar la hipoteca para evitar ejecuciones hipotecarias y tener que pagar intereses de demora y gastos judiciales.

¿Cómo vender una casa hipotecada con inquilino?

En estos casos hay varias opciones, pero siempre hay que revisar el contrato de alquiler firmado:

• Cabe la posibilidad de resolver el contrato de arrendamiento si es posible en base a la fecha de firma y al clausulado del mismo.
• En el caso de que se venda con el inquilino, el comprador se subrogará en todos los derechos y obligaciones del vendedor. En estos casos es importante revisar si el inquilino tiene derecho de adquisición preferente, porque si lo tiene, en caso de venta, podría ejercitarlo y comprar la casa.

En definitiva, sí se puede vender una casa hipotecada y hay varias opciones para la hipoteca, tal y como hemos visto.

Si necesitas ayuda con tu patrimonio inmobiliario no dudes en contactar con nuestro equipo de asesores para que estudie tu caso y te indique las opciones que existen.