¿Comprar una vivienda con okupas? Todo lo que debes saber

La oferta de viviendas ocupadas en el mercado sigue aumentando. En el último trimestre de 2025 el aumento fue de un 4,6%, según datos publicados por idealista.com. Este tipo de viviendas generan muchas dudas: ¿Es muy arriesgado comprar una vivienda ocupada ilegalmente? ¿Qué proceso hay que seguir? ¿Qué ocurre si compro una casa con okupas sin saberlo? En este artículo vamos a analizar todas estas cuestiones para que queden resueltas las dudas.

Si analizamos los datos por ciudades, Guadalajara es la capital de provincia donde más ha aumentado el número de viviendas okupadas que están en venta con un 133%, le siguen Teruel con un 100% y Pamplona con un 80%. Por lo tanto, es un fenómeno global que va en aumento.

¿Qué se considera una vivienda ocupada ilegalmente?

Una ocupación ilegal de una vivienda supone que una persona toma posesión de la misma sin el consentimiento del propietario. En España es un delito regulado en el Código Penal con penas de prisión y multa.

La ocupación es un problema que afecta a todo tipo de propietarios, tanto personas individuales como a empresas o bancos.

¿Por qué hay viviendas con okupas a la venta?

La existencia de viviendas okupadas en el mercado se puede deber a varios factores:

• Puede tratarse de un particular que se ha enfrentado a un proceso de desocupación y prefiere vender por debajo del precio de mercado que continuar con el proceso.
• También puede tratarse de entidades bancarias que reciben una casa okupada como consecuencia de una ejecución hipotecaria y deciden ponerla a la venta. Incluso, en algunos casos, el okupa es el anterior propietario del piso.

Pueden existir otros supuestos, pero, en definitiva, son viviendas que tienen un problema legal importante.

Comprar piso ocupado de banco: ¿cómo funciona?

Los bancos suelen ofertar este tipo de pisos a través de sus propios portales inmobiliarios o de otras webs. Lo primero que debes saber es que es totalmente legal vender una casa okupada, pero deberás considerar lo siguiente:

• El precio de la vivienda será inferior al del mercado.
• Debes tener muy claro que tendrás que asumir los gastos que suponga el proceso de desahucio para recuperar la vivienda.
• Deberás tener fondos propios para pagar el precio de compraventa, porque estas viviendas no se pueden tasar y no se puede obtener una hipoteca.
• En algunos casos los okupas solicitan indemnizaciones para abandonar el piso.
• No podrás disfrutar de la vivienda hasta su desocupación efectiva y no se sabe en qué plazo puede ocurrir.
• Una vez que los okupas abandonen la vivienda deberás hacer frente a los posibles desperfectos que haya en la vivienda.

¿Qué pasa si me han vendido una casa con okupas?

Si esto ocurre hay que valorar dos escenarios:

• Si ya sabías que había okupas y todas las circunstancias del caso, deberás dar tú todos los pasos legales para lograr la desocupación. Para ello tienes dos vías:
  • La civil mediante un proceso de desahucio.
  • La penal a través de un delito de usurpación.
• En el caso de que no tuvieras conocimiento de la ocupación, podrás reclamar al vendedor, puesto que se considera que ha actuado de mala fe, lo que podría tener como consecuencia la nulidad del contrato. En este caso también podrás acudir a la vía penal y denunciar por estafa al propietario.

Pros y contras de comprar una vivienda ocupada

Tal y como has visto, existen varios pros y contras a la hora de comprar una vivienda okupada. Los más importantes son los siguientes:

Pros:

• Por lo general, el precio de una vivienda okupada está por debajo del de mercado en un 50% aproximadamente.
• Si logras recuperar la posesión de la vivienda en un plazo razonable y está en buen estado, puede ser una buena inversión.

Contras:

• No podrás disfrutar de la vivienda de forma inmediata y puede que la recuperes con desperfectos.
• Deberás promover la desocupación a través de un procedimiento civil o penal y asumir los gastos.
• Tendrás dificultades para obtener una hipoteca.

¿Se puede negociar con los okupas para que se marchen?

Sí, es posible negociar. En algunas ocasiones, de hecho, los okupas han tomado posesión ilegalmente de la vivienda para obtener una indemnización. Es importante que un experto te asesore en este tipo de negociaciones y que, si logras que los okupas abandonen la vivienda, tomes precauciones para que no se produzca de nuevo otra ocupación, cambiando la cerradura, contratando una alarma u otro tipo de medidas.

¿Cuánto tarda el proceso de desahucio tras la compra?

Es muy complicado saberlo porque depende mucho de la carga de trabajo que tenga el juzgado. Hay que considerar varias cuestiones:

• En la vía civil el proceso puede tardar unos seis meses. Aunque las sucesivas modificaciones legales que ha habido tratan de reducir los plazos, la realidad es que puede ser un proceso largo.
• En la vía penal el proceso también suele durar unos seis meses.
• Los procesos se pueden alargar si los servicios sociales consideran que los okupas son vulnerables, porque en ese caso, el proceso de desahucio se suspende.
• En el caso de que los okupas se opongan a la demanda y aleguen que firmaron un contrato o que existe el consentimiento del propietario, el proceso se alargará también porque tendrá que celebrarse un juicio.

¿Qué otros gastos hay que tener en cuenta al comprar una vivienda ocupada?

Ya hemos visto que una vivienda ocupada puede tener un precio más reducido, pero también deberás hacer frente a otro tipo de gastos cuyo importe concreto, en algunos casos, se desconocerá hasta que se consiga la desocupación:

• Honorarios de abogados y procuradores en el juicio de desahucio.
• Gastos de comunidad, impuestos como el IBI o la tasa de basuras y suministros como agua, luz y gas.
• Si el piso sufre daños, tendrás que repararlos una vez se desocupen.
• También deberás hacer frente a los gastos e impuestos típicos de una compraventa: IVA o ITP, gastos de notaría, de registro y de gestoría, en su caso.

Además, hay un factor que va a influir directamente en el importe de todos estos gastos que es el tiempo. A medida que se alargue el proceso, más gastos tendrás que afrontar.

Como consecuencia de todo lo anterior, es evidente que comprar una vivienda okupada es un riesgo: compras a un precio más bajo, pero tienes que hacer frente a un problema legal que puede ser un gasto importante.

En definitiva, es fundamental estar bien asesorado y valorar adecuadamente la situación. Si necesitas asesoramiento, contacta con nuestro equipo experto en gestión de patrimonios para que analicemos tu caso y te asesoremos.