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Diferencia entre superficie útil y construida

 

A la hora de medir un inmueble pueden surgir algunas dudas: ¿Se incluye el balcón? ¿La escalera cuenta como superficie útil? ¿Si hay zonas comunes éstas se incorporan al tamaño total del inmueble? Por esta razón es importante conocer la diferencia entre superficie útil y construida.

En este artículo aprenderás a medir tu vivienda y conocer su tamaño dependiendo de los distintos criterios que existen. 

¿Qué es la superficie útil?

La superficie útil hace referencia a los metros cuadrados de uso y el área de la vivienda que es habitable y se puede pisar. Abarca la superficie ocupada con elementos removibles, incluidos armarios empotrados, paredes, muebles y otros componentes que se pueden eliminar. Sin embargo, se excluyen metros cuadrados ocupados por elementos estructurales como lo son los muros, tabiques, tuberías y pilares. 

Los balcones, tendederos y terrazas pueden incluirse siempre y cuando estén cubiertos. No obstante, las zonas comunes o compartidas no se incluyen en el cálculo de la superficie útil según el régimen de Propiedad Horizontal

Metros cuadrados útiles ¿Para qué sirven? 

Los metros cuadrados útiles se usan principalmente con fines comerciales. Por ejemplo, se hacen uso en las promociones de viviendas para mostrar el espacio habitable del inmueble en venta. 

¿Qué es la superficie construida?

En el cálculo de la superficie construida se incluyen los elementos perimetrales, abarcando tanto el espacio interior de la vivienda como los espacios ocupados por canalizaciones, pilares, muros, etc. 

Cabe mencionar que si se trata de una vivienda plurifamiliar también se deben incluir los elementos comunes como el cuarto de contenedores, descansillos, la parte proporcional de escaleras, etc. 

Superficie construida: elementos excluidos

Hay algunos elementos que no se incluyen en la superficie construida como los siguientes:

  • Acceso a espacio públicos
  • Pórticos abiertos
  • Patios interiores descubiertos
  • Soportales
  • Elementos decorativos
  • Estructuras desmontables
  • Áreas destinadas a depósitos

Metros cuadrados construidos ¿Para qué sirven?

Los metros cuadrados construidos se reflejan en el valor catastral y se usan para hacer una valoración del inmueble. Estos datos son utilizados por los tasadores ya que las viviendas se valoran según el precio de metro cuadrado que esté construido, incluyendo los espacios comunes. 

Además, cabe resaltar que el Catastro es usado para el cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al igual que el coeficiente de participación de la vivienda en la comunidad de propietarios, usado para determinar la cuota de la comunidad. 

Diferencias entre superficie construida y superficie útil 

  • Área de la superficie incluida: la principal diferencia entre la superficie útil y la construida es el área que incluye cada una de ellas: la superficie construida incluye el área total incluyendo el perímetro de los muros exteriores y la superficie útil los metros cuadrados aprovechables.
  • Uso de los metros cuadrados: la superficie útil se utiliza para conocer qué metros cuadrados de la vivienda son habitables mientras que el área construida es usada a nivel administrativo o registral.
  • Obtención de los metros cuadrados: en el área construida se obtiene midiendo todos los metros cuadrados que están incluidos dentro del perímetro de los muros. Mientras, el área útil se calcula valorando cada estancia individualmente.
  • Espacio de la superficie: la superficie construida de una vivienda suele ser entre un 15 y un 25% superior a la superficie útil. 

Superficie útil y construida: Preguntas frecuentes

¿Cómo calcular los metros cuadrados construidos de una casa?

El espacio construido de una casa se calcula tras obtener toda el área que ocupa la edificación, incluyendo la superficie que existe entre los muros exteriores. Esto se puede hacer mediante:

  • La aplicación del coeficiente a la superficie útil.
  • Consultar los planos del inmueble.
  • Contratar un arquitecto o un profesional que realice la medición.
  • Obtener el perímetro de la vivienda usando herramientas de Google Earth. 

¿Cómo calcular los metros cuadrados útiles?

Para calcular los metros cuadrados útiles se puede: 

  • Obtener los metros construidos totales y restarles el área de superficie estructural.
  • Multiplicar el largo y el ancho de cada habitación de manera individual y sumarlo todo para obtener el área útil total. 
  • Contratar a un arquitecto o un profesional aparejador que calcule detalladamente los metros útiles de una vivienda. 

¿A partir de qué altura se cuenta la superficie útil?

En general, la superficie útil se cuenta a partir de los 2,5 metros de altura si se trata de habitaciones principales y 2,2m para las habitaciones secundarias. Las especificaciones de la altura son definidas en el Plan General de Ordenación Urbana de cada municipio.

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