La regla general es que, según la Ley de Propiedad Horizontal común, para modificar los estatutos de comunidad es necesaria unanimidad. En este artículo analizamos cómo se hace la modificación y qué hay que tener en cuenta.
Imagina el siguiente caso: la comunidad de propietarios se constituyó hace 40 años y todos los gastos se pagan en proporción a la cuota de participación, que incluye también los gastos de mantenimiento del ascensor. El edificio tiene dos locales que pagan gastos del ascensor, pero nunca lo usan porque tienen entrada desde la calle. Se ha propuesto modificar esto para que no paguen por un servicio que no usan y ese cambio, supone una modificación de los estatutos de comunidad.
La respuesta es que sí, tal y como hemos visto, y será necesario el voto favorable unánime de todos los propietarios. Lo vemos con detalle:
La Ley de Propiedad Horizontal común regula este tema en el artículo 17 y establece que los acuerdos, que no estén expresamente regulados en dicho artículo, y que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Esa es la regla general, pero existen casos en los que no es necesario el voto unánime, como los siguientes:
Se pueden hacer cambios de diverso tipo, por ejemplo:
Antes de nada, lo primero que se debe analizar es qué se quiere cambiar y por qué. El proceso de cambiar los estatutos, si se requiere unanimidad, puede ser largo y debe realizarse en varios pasos por lo que hay que tener muy claro la modificación que se quiere hacer.
Es importante redactar una propuesta, que es aconsejable hacerla con la ayuda del administrador de fincas. La propuesta deberá contener la nueva redacción que se quiere dar a los estatutos y la explicación del cambio. Es importante que la propuesta sea concreta y precisa para evitar dudas o conflictos en el futuro.
El siguiente paso consiste en redactar la convocatoria de la junta e incluir en el orden del día la modificación de los estatutos de comunidad, cómo se quiere hacer y la redacción exacta que se quiere dar.
El siguiente paso será el de la votación de la modificación. Ya hemos visto que para que la modificación sea aprobada, la regla general, es que todos los propietarios deben votar a favor, excepto en los casos que hemos visto en los que son necesarias otras mayorías.
Una vez realizada la junta se redacta el acta que deberá ser firmada por el presidente y el secretario de la comunidad y se tendrá que comunicar el acuerdo a los vecinos que estuvieron ausentes de la junta. Se tendrá que esperar un plazo de 30 días desde la recepción de la comunicación del acta para que los propietarios ausentes manifiesten su sentido del voto. Si es necesaria la unanimidad y algún propietario impugna el acuerdo, no se podrá aprobar.
El acta se eleva a público, es decir, se elabora una escritura pública y se firma por el Notario para que se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad la modificación y tenga efectos frente a terceros, es decir, que si un nuevo propietario compra un piso en la comunidad podrá conocer el cambio en los estatutos pidiendo información al Registro de la Propiedad.
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El asesoramiento legal de administradores de fincas expertos en estos casos es fundamental para evitar errores comunes cuando se modifican estatutos de comunidad como los siguientes:
En el caso en que tu comunidad de propietarios se encuentre en Cataluña, debes saber que se aplica la Ley de Propiedad Horizontal de Cataluña y que las mayorías necesarias pueden ser diferentes. Por ejemplo, será necesario el voto favorable de 4/5 partes de los propietarios que representen 4/5 partes de las cuotas de participación para modificar los estatutos, adoptar acuerdos que supongan innovaciones físicas en el inmueble o desafectar un elemento común.
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