Paso a paso para alquilar tu piso de forma legal y sin complicaciones

Te has comprado una vivienda como inversión y quieres alquilarla, pero te preocupa elegir bien al inquilino, que no haya impagos o no tener complicaciones con arreglos u otros problemas en el piso. En este post analizamos con detalle todo el proceso de alquiler para que puedas arrendar tu inmueble con tranquilidad.

Alquilar un piso cumpliendo con la ley y de manera segura es posible. Es tan sencillo como tomar una serie de precauciones y contar con la ayuda de profesionales expertos en gestión de alquileres.

¿Qué debes saber antes de alquilar tu piso?

Lo primero que debes saber es que el alquiler de un piso como vivienda habitual se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos y que, a nivel local, pueden existir normativas específicas que afecten a aspectos como el precio del alquiler en determinadas zonas.

En esta web puedes consultar las zonas de mercado residencial tensionado.

¿Qué documentos necesitas para alquilar una vivienda?

Para agilizar el trámite del alquiler de una vivienda es importante que sepas qué documentos deberás tener. Son los siguientes:

• El título de propiedad. Es decir, el documento en virtud del cual eres propietario de la casa. Puede ser una escritura de compraventa o de herencia, por ejemplo. También puedes solicitar una nota simple o un certificado en el Registro de la Propiedad en el que conste la casa a tu nombre.
• Cédula de habitabilidad. Es un documento importante que acredita que la vivienda se puede habitar. Puede que ya lo tengas o que necesites conseguirlo. Para ello será necesario que contactes con un arquitecto que revise el piso y lo elabore.
• Certificado de eficiencia energética. Es un documento obligatorio desde hace unos años, en el que se detalla el consumo que tiene la casa y las emisiones de CO₂.
• Contrato de suministros. Para poder alquilar la vivienda es fundamental que los suministros de agua, luz y gas, en su caso, estén dados de alta. Para que el inquilino pueda cambiar la titularidad le puedes entregar copia de las últimas facturas.

Publicar un anuncio en portales inmobiliarios

El siguiente paso consiste en publicar el anuncio en portales inmobiliarios. Es importante tomar precauciones y es mejor buscar otra forma de dar publicidad al piso y no indicar la dirección exacta para evitar problemas de seguridad por ocupaciones ilegales.

En cualquier caso, para poder alquilar la casa es importante:

• Detallar sus características. Superficie útil, planta número de habitaciones, baños, jardín, zonas comunes, orientación, garaje o trastero, entre otros elementos.
• Describir los servicios. Comentar los servicios que tiene la zona: supermercados, centros comerciales, parques, colegios o centros de salud, por ejemplo.
• Fotografías y vídeos. Las imágenes y los vídeos también son muy importantes para encontrar inquilinos. Haz fotos de calidad en las que se vea bien la casa y mantén la casa limpia y ordenada para dar una buena impresión.
• Plano. Un plano también ayuda a tener clara la distribución para los futuros inquilinos.

¿Cómo fijar el precio adecuado para tu alquiler?

Este es uno de los pasos más importantes y hará que tu piso se alquile más o menos rápido. Puedes tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Precios de pisos similares en la zona. Busca en plataformas de alquiler pisos de características similares y compara precios.
• Otra opción consiste en utilizar un simulador de precios de alguna web.
• Asesores inmobiliarios expertos. También se puede consultar con asesores inmobiliarios de la zona para definir el precio de mercado adecuado.

Es importante saber que si se alquila una vivienda en Barcelona el precio de alquiler está limitado, es decir, que existe una norma que fija el máximo. El precio máximo dependerá de si eres o no un gran tenedor

Si eres un gran tenedor (posees 5 o más inmuebles), el precio de alquiler será el menor de uno de estos dos precios:

• El que resulte de aplicar el índice de referencia (el índice de referencia te dará un rango de precios). El índice de referencia se puede consultar en este enlace.
• Si la vivienda ha sido alquilada en los últimos 5 años, el precio que resulte actualizar la renta del contrato de alquiler anterior. Si es el resultado es superior al del índice de referencia, se deberá aplicar el índice.

Si no eres gran tenedor se deberá utilizar la renta del contrato anterior que hubiera estado vigente en los últimos 5 años. Si no ha habido contrato anterior, la renta será la que fije el índice de referencia.

Filtrar y seleccionar al inquilino ideal sin riesgos

Este es uno de los pasos más relevantes porque ayuda a cobrar cada mes la renta y a evitar impagos. Puedes comenzar solicitando información como:

• Contrato de trabajo.
• Últimas nóminas.
• Declaración de la renta.
• Declaraciones de IVA si es autónomo.

Otra buena opción es consultar el fichero de morosos que te da información sobre la deuda de una persona con otro propietario o con alguna entidad.

Firmar un contrato para protegerte de impagos y problemas

Una vez que hayas verificado la solvencia del inquilino llega el momento de elaborar un contrato de alquiler de vivienda. En el contrato también puedes tomar medidas para protegerte. Por ejemplo, puedes solicitar y regular una garantía adicional a la fianza legal de una mensualidad de renta en vivienda. Esta garantía puede ser, por ejemplo:

• Un aval bancario. Una entidad bancaria emite un aval que cubra los incumplimientos del inquilino.
• Un depósito en garantía. Una cantidad de dinero que te entrega como garantía de cumplimiento del contrato.
• Un avalista personal. Es decir, otra persona que firme el contrato garantizando el pago del arrendatario. En este caso tendrás que verificar la solvencia del avalista.
• Contratar un seguro de impago. En este supuesto, si es el inquilino el que paga el seguro es importante que te asegures de que abona la cuota para evitar que la compañía no cubra en caso de impago.

Contratar un servicio profesional de gestión de alquileres

Para ayudarte en todo el proceso e incluso después de haber alquilado, una buena opción es contratar a un profesional que realice las gestiones. En Burgeois Fincas somos expertos en gestionar alquileres y logramos:

• Que tu inquilino sea solvente porque analizamos su historial para evitar impagos.
• Con nuestro seguro te garantizamos el cobro cada mes.
• No tendrás que preocuparte de incidencias o averías.

En definitiva, dejar en manos de expertos la gestión de los arrendamientos te ayudará a sentirte seguro y dejar en manos de profesionales con más de 75 años de experiencia tu patrimonio.