¿Cómo fijar el precio del alquiler en Cataluña? Guía para propietarios

Si quieres alquilar una vivienda de tu propiedad una de las primeras cosas que tendrás que definir es la renta de alquiler. Un precio bajo hará que no sea rentable el arrendamiento, y un precio alto hará que el proceso de alquiler sea más lento y quizás no se encuentre al inquilino adecuado. En este artículo analizamos cómo establecer la renta de alquiler de forma adecuada para alquilar en precio y de forma rápida.

Cómo fijar el precio del alquiler en Cataluña paso a paso

Si tienes dudas de qué renta cobrar a tu futuro inquilino te damos los pasos a seguir:

Accede al índice de referencia oficial

Es un indicador que se puede consultar de forma pública y que tiene carácter informativo. Te dará una estimación del precio medio del metro cuadrado de alquiler de las siguientes viviendas:

• Las que están incluidas en programas de la Generalitat de Cataluña que utilicen este índice.
• Las viviendas que están fuera de las llamadas zonas de mercado residencial tensionado.

Puedes consultar el índice en la página de la Agencia de  l`Habitatge de Cataluña.

Identifica si estás en zona tensionada

En esta página puedes consultar los municipios que se encuentran en una zona de mercado residencial tensionado.

Barcelona está declarada como zona tensionada por lo que existen límites y obligaciones concretas tanto para propietarios como para inquilinos. Una zona tensionada es aquella en la que:

• El coste de la vivienda supera el 30% de los ingresos medios.
• El precio ha subido en los últimos años al menos 3 puntos por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC).

Si tu piso está en Barcelona, se encuentra en una zona tensionada y para saber más deberás revisar el histórico del piso, la sección censal específica en la que se encuentra y el sistema estatal de índices de referencia.

Define si eres gran tenedor o pequeño propietario

Lo primero que debes saber es si eres un gran tenedor de vivienda y para ello es preciso que sepas qué es un gran tenedor: es una persona física o jurídica (empresa) que tiene en propiedad un número de viviendas o una determinada superficie destinada a uso residencial.

Según la Ley de vivienda un gran tenedor es aquel que:

• Posee más de 10 viviendas. Es decir, se deben poseer 11 o más viviendas, salvo que se esté en el caso siguiente.
• Posee una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados de uso residencial. En esta superficie no se consideran ni garajes ni trasteros.

Sin embargo, si una zona es declarada tensionada, la comunidad autónoma puede reducir el límite del número de inmuebles, por ejemplo, a 5. Para ello es necesario justificar la decisión.

Qué dice la Ley de Vivienda sobre el precio del alquiler

La Ley de vivienda modificó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para introducir varios cambios en relación con la renta de alquiler que son los siguientes:

• En los contratos de vivienda cuando dicha vivienda se encuentre en una zona tensionada, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no puede exceder de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. Es decir, que no se pueden incluir otros gastos para aumentar la renta.
• Solo se puede incrementar en un máximo del 10% sobre la última renta del contrato en los siguientes casos:
  • Cuando la vivienda haya sido rehabilitada y esa rehabilitación hubiera finalizado en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato de alquiler.
  • Cuando en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato se hayan realizado obras de rehabilitación energética y se acredite un ahorro de energía primaria no renovable del 30%. Se deberá acreditar esa reducción mediante un certificado de eficiencia energética anterior y otro posterior a la rehabilitación energética.
  • Cuál en los 2 años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad debidamente acreditadas.
  • Cuando el contrato de alquiler se firme por un periodo de 10 o más años o se establezca un derecho de prórroga al que podrá acogerse de forma voluntaria el inquilino que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en las mismas condiciones durante 10 o más años.
• Si el arrendador es un gran tenedor la renta está pactada al inicio del nuevo contrato no puede exceder del límite máximo del precio aplicable según el sistema de índices de precios de referencia. La misma limitación se establecerá cuando la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado y no haya habido ningún contrato de arrendamiento vigente en los últimos 5 años.

Zonas tensionadas: cómo saber si tu vivienda está afectada

Para saber si tu vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado debes consultar la web del Ministerio de vivienda y agenda urbana y verás que toda la ciudad de Barcelona está incluida. El periodo de vigencia de la zona tensionada es del 16 de marzo de 2024 al 16 de marzo de 2027.

Cómo calcular el precio de alquiler con el índice de referencia

Puedes utilizar varias herramientas y webs oficiales como:

• La web del Ministerio de vivienda que incluye el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda.
• La web de la Agencia de l´Habitatge de Catalunya en la que podrás consultar a título informativo el índice catalán.

Para poder hacer el cálculo vas a necesitar la referencia catastral de tu vivienda, que la puedes consultar en el recibo del IBI o a través de la página web del Catastro Inmobiliario.

En definitiva, establecer un precio adecuado es necesario, por un lado, para cumplir con la ley cuando se aplican limitaciones y, por otro, para que tu piso se alquile de forma rápida y con la rentabilidad que necesitas.