Qué hacer con un vecino problemático según la Ley de Propiedad Horizontal

Tener un vecino molesto por ruidos o actuaciones contrarias a la paz en la comunidad es bastante habitual. Un vecino problemático puede convertirse en una fuente de conflictos constantes, por lo que es importante saber qué acciones se pueden tomar cumpliendo siempre con la Ley de Propiedad Horizontal.

En Bourgeois fincas somos expertos en la administración de fincas y en numerosas ocasiones hemos intervenido en este tipo de problemas. Vemos cómo actuar en los siguientes apartados.

¿Qué se considera un vecino problemático en una comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal no da un concepto de vecino problemático, pero sí define diversas acciones y medidas que se deben tomar:

• No se pueden modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios del piso o local si se menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o si se perjudica a otro propietario. Tampoco puede realizar reparaciones en el resto del edificio.
• No podrá desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que sean actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Si quiere desarrollar una actividad turística deberá tener la autorización de la comunidad.
• Deberán hacer un uso adecuado de los elementos comunes.

Ejemplos reales: ruido, actividades o mascotas molestas

Vamos a analizar los diversos tipos de actividad que se pueden considerar molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

• Actividades molestas. Son aquellas que generan ruidos, vibraciones, olores molestos o polvo. Por ejemplo, un local de copas en la parte de abajo del edificio que transmite vibraciones y ruidos debido a la falta de insonorización.
• Actividades insalubres. Son aquellas en las que se emite gases o residuos que pueden perjudicar la salud de las personas. Por ejemplo, una salida de humos en la comunidad por la que se extraen gases tóxicos a un patio común.
• Actividades nocivas. Son las que ocasionan daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.
• Actividades peligrosas. Son aquellas actividades que consisten en fabricar, manipular o almacenar productos que puedan originar riesgos graves de explosión, combustión o radiación. Por ejemplo, un vecino almacena en su casa latas de gasolina.
• Actividades ilícitas. Son aquellas que están prohibidas por la normativa.

Diferencias entre molestia puntual y actitud reiterada

Es importante distinguir cuando se trata de una molestia puntual, por ejemplo, un propietario que organiza una fiesta un día; de cuando se trata de una actividad reiterada que causa continuamente molestias, por ejemplo, un vecino que varias veces a la semana organiza fiestas en su casa y los vecinos llevan tiempo molestos y avisando a la policía.

Primeros pasos antes de tomar medidas legales

Demandar directamente no es la solución, se pueden y deben tomar una serie de medidas extrajudiciales por la comunidad con la ayuda del administrador de fincas. Te proponemos los siguientes pasos:

Comunicación directa y por escrito

Como vecino puedes enviar un correo al administrador o llamarle y comunicar también el problema al presidente. Es importante que detalles lo que ocurre y que tengas alguna prueba como fotos, vídeos o copias de denuncias a la policía.

El administrador podrá elaborar una carta al vecino molesto para que la firme el presidente, con el siguiente contenido:

• Nombre y apellidos del vecino molesto, piso que ocupa y actividad molesta, peligrosa, insalubre, etc. que está realizando.
• Solicitar el cese de la actividad molesta
• Advertir de que de no cesar la actividad se tomarán medidas legales.
• Firma del presidente y fecha de la comunicación.

Convocatoria de junta para tratar el caso

Puede ocurrir que el vecino molesto siga con la actividad. En ese caso se solicita una junta de propietarios y que se incluya el tema como punto del orden del día y para tomar la decisión de iniciar una acción de cesación ante los tribunales. Si la demanda se presenta deberá adjuntarse la comunicación que se le ha hecho al vecino y el certificado del acuerdo de la junta por el que los propietarios deciden demandar al vecino problemático.

El juzgado que lleve el asunto puede tomar medidas cautelares y solicitar el cese inmediato de la actividad y advertir al vecino de que si no cesa la actividad incurrirá en un delito de desobediencia. La demanda de cesación se puede dirigir contra el propietario y contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la demanda se estima por el juzgado, la sentencia puede establecer:

• La cesación de la actividad.
• La indemnización de daños y perjuicios.
• La privación del uso de la vivienda o local por plazo no superior a 3 años.
• Si el infractor no es el propietario, la sentencia puede establecer la extinción de los derechos que tenga sobre la vivienda o local (por ejemplo, si es un arrendamiento, se podría extinguir el contrato de alquiler) y el lanzamiento (desalojo forzoso de la vivienda o local).

Todo lo anterior, se aplicará también si el vecino realiza actividades turísticas sin autorización de la comunidad.

¿Cuándo denunciar a un vecino por vía administrativa o penal?

Se podría denunciar al vecino en el Ayuntamiento, por ejemplo, si se trata de actividades molestas, como ruidos, para que realice una medición. Por otro lado, si existe un posible delito, hay que ver si encaja con alguno de los tipos regulados por el Código Penal e iniciar un procedimiento penal.

¿Puede echarse a un vecino de una comunidad?

Tal y como hemos visto antes, la Ley de Propiedad Horizontal regula varias consecuencias para el vecino molesto:

• La cesación de la actividad molesta.
• La obligación de indemnizar a la comunidad por los daños y perjuicios causados.
• La privación del bien (local o vivienda) de su propiedad o la extinción del contrato si, por ejemplo, es inquilino.

¿Qué hago si la vía judicial no prospera?

Hay vecinos molestos que hacen caso omiso de reclamaciones y demandas, y persisten en su conducta. En este caso, se pueden tomar otras medidas:

• Contactar con el área de medioambiente del ayuntamiento para que realicen alguna acción de medición de ruidos, si es ese el problema.
• Avisar a la policía cuando se produzca la actividad molesta de forma que tengas pruebas con la denuncia.
• Solicitar la mediación de un organismo público.

Recomendaciones finales para lidiar con vecinos conflictivos

Hemos visto que existen varías vías (administrativa, civil y penal), pero también hay recomendaciones que se pueden seguir en todo este proceso:

Actuar con tranquilidad

Aunque pueden ser situaciones que alteran, es importante actuar con calma y pensando en las consecuencias de todas las acciones, puesto que siempre se debe cumplir con la ley.

Buscar ayuda legal

En estos casos es fundamental contar con el asesoramiento del administrador de la comunidad ya que conoce la normativa y ha vivido casos similares.

En definitiva, si en tu comunidad hay vecinos problemáticos y no sabéis qué hacer, contacta con nuestro equipo de expertos en gestión de comunidades de propietarios para que estudie el tema y vea qué acciones se pueden tomar.