Què passa si un veí té un laboratori clandestí i produeix gasos tòxics? O si un restaurant col·loca una sortida de fums en un pati comú i provoca olors i sorolls molestos? La comunitat de propietaris pot actuar mitjançant una acció de cessació. En les comunitats de veïns es poden donar diverses situacions en què es produeixen activitats molestes, nocives o il·lícites. Analitzem les accions que pot emprendre la comunitat segons la LPH de Catalunya.
A Bourgeois Fincas som experts en administració de finques i ens hem trobat amb aquest tipus de problemes amb molta freqüència, per la qual cosa tenim experiència i sabem com actuar.
Quines activitats prohibeix la Llei de Propietat Horitzontal de Catalunya?
Activitats contràries a la convivència normal. Es poden donar moltes circumstàncies que alterin la convivència normal de la comunitat: sorolls excessius, música a un volum elevat, fums molestos, males olors, lladrucs constants de gossos o excrements de gossos en zones comunes, entre d’altres.
Activitats que danyin o posin en perill l’immoble. Pot tractar-se d’obres no permeses que afectin l’estabilitat de l’edifici o suposin un deteriorament de les zones comunes.
Activitats prohibides o excloses pels estatuts, la normativa urbanística o la llei. Per exemple, pisos turístics il·legals o restaurants no permesos pels estatuts de la comunitat.
D’altra banda, estableix que els elements comuns s’han d’utilitzar d’acord amb la destinació establerta als estatuts o amb la que resulti normal o adequada a la seva naturalesa, sense perjudicar l’interès de la comunitat.
Aquestes prohibicions s’apliquen tant als propietaris com als ocupants dels pisos i, per tant, també afecten els arrendataris.
Quines mesures es poden prendre davant d’activitats molestes a la comunitat?
La comunitat pot iniciar una acció de cessació. Analitzem els passos que cal seguir:
Comunicació fefaent a la persona que duu a terme l’activitat. La iniciativa pot partir del president de la comunitat o d’una quarta part dels propietaris. La comunicació ha de ser fefaent, és a dir, s’ha de poder acreditar qui l’envia, qui la rep, la data de lliurament i el contingut del missatge. El contingut de la comunicació pot ser el següent:
Dades del destinatari i de la persona que envia la comunicació.
Explicació dels fets i de l’activitat que està causant molèsties.
Sol·licitud de cessament d’aquesta activitat.
Advertiment que, si l’activitat no cessa, s’iniciaran accions legals.
Data i signatura.
Convocatòria de la junta per aprovar l’acció de cessació. Si la persona que està causant les molèsties no cessa l’activitat, es podrà convocar una junta per aprovar una acció de cessació. Aquesta acció es pot exercir tant contra els propietaris de l’immoble com contra els ocupants.
Redacció de la demanda. La demanda l’haurà de redactar un advocat expert i haurà de detallar els fets i adjuntar-hi les proves corresponents. A més, s’hi hauran d’annexar la comunicació fefaent feta al veí que està causant les molèsties i la certificació de l’acord de la junta de propietaris relativa a l’adopció d’accions.
Presentació de la demanda. La demanda es presenta al jutjat de primera instància del lloc on es trobi la finca.
Admissió de la demanda i mesures cautelars. Una vegada admesa la demanda, el jutge podrà adoptar les mesures cautelars que consideri oportunes, entre les quals hi pot haver el cessament immediat de l’activitat prohibida.
Contestació a la demanda. El jutge notificarà la demanda a la part demandada perquè la contesti en el termini de 20 dies.
Audiència prèvia. Una vegada contestada la demanda, es convocarà les parts a una audiència prèvia al judici, en la qual s’intentarà arribar a un acord i s’analitzaran les qüestions processals del cas, entre d’altres, si la demanda compleix els requisits d’adjuntar el requeriment previ i el certificat de l’acord de la junta.
Celebració del judici. Si no s’arriba a un acord, se celebrarà el judici, en el qual es practicaran diverses proves, com ara els testimonis de les persones que puguin aportar informació sobre el cas. Al final de l’acte, les parts formularan les conclusions derivades de les proves practicades.
Sentència. A la sentència es fixaran els fets provats i les normes aplicables. La resolució pot ser estimatòria, és a dir, pot donar la raó a la comunitat de propietaris demandant. Si això passa, podrà establir:
El cessament immediat de l’activitat.
La indemnització per danys i perjudicis que correspongui a favor de la comunitat.
La privació de l’ús i gaudi del pis o local durant un període que no excedeixi els dos anys.
L’extinció del contracte de lloguer o de qualsevol altre contracte que doni drets sobre l’immoble.
Es pot denunciar per via penal?
Sí, sempre que l’activitat que s’estigui duent a terme estigui tipificada com a delicte pel Codi penal. Per exemple, un pis que s’estigui utilitzant per al tràfic de drogues o el cultiu de marihuana, o un o diversos veïns que realitzin actes de vandalisme de manera constant en elements de la comunitat, com ara els ascensors, el portal o les bústies.
En aquest cas, els passos serien els següents:
Recopilació de proves. Poden ser fotografies o vídeos obtinguts de manera lícita o testimonis dels veïns.
Aprovació de la junta. En aquest cas també cal que la junta aprovi la presentació d’una denúncia.
Presentació de la denúncia o querella en nom de la comunitat.
Què faig si la via judicial no té èxit?
Hi ha ocasions en què s’ha recorregut a la via judicial, el veí que causa les molèsties ha estat condemnat i, tot i així, no cessa l’activitat. En aquest cas, es poden prendre diverses mesures:
Sol·licitar l’execució de la sentència davant dels tribunals.
Adreçar-se a l’Ajuntament, en cas de sorolls molestos, perquè faci els mesuraments corresponents i imposi una multa, si escau.
Trucar a la policia quan es produeixin els actes molestos perquè prengui les mesures oportunes i conservar les proves per poder acudir posteriorment a l’Ajuntament.
Sol·licitar una mediació a un organisme públic per intentar solucionar el problema.
En definitiva, si a la teva comunitat alguna persona duu a terme activitats contràries a la convivència, sol·licita l’ajuda d’un expert en gestió de comunitats de propietaris per analitzar el cas i valorar si es pot iniciar una acció de cessació.
