Propietat horitzontal complexa: què és i com es regula a la LPH de Catalunya

En una urbanització d’habitatges poden existir diverses comunitats o subcomunitats. En aquest sentit, es parla de propietat horitzontal complexa. En aquest article, com a administradors de finques experts, t’expliquem què és una propietat horitzontal complexa, com es constitueix i què passa en el cas de les subcomunitats de garatges i trasters.

Què és una propietat horitzontal complexa?

És un conjunt de dos o més edificis independents que comparteixen zones comunes com ara piscina, jardins, carrers interiors, pistes esportives o garatges, per exemple.

Una particularitat d’aquest règim és que cada propietari té dues quotes: la que correspon al portal o edifici i la que correspon a tot el complex immobiliari.

La Llei de Propietat Horitzontal de Catalunya estableix que la propietat horitzontal complexa implica la coexistència de subcomunitats en un immoble o en un conjunt immobiliari format per diverses escales o portals, o per diversos edificis independents i separats que estan connectats entre si i comparteixen jardins i zones d’esbarjo, piscines i altres elements comuns.

En aquest règim, cada escala, portal o edifici és una subcomunitat. Poden formar una subcomunitat els elements privatius situats en un o més immobles que estan connectats entre si i que tenen independència econòmica i funcional.

Un exemple de propietat horitzontal complexa

Imagina una urbanització que té els elements següents:

• Dos edificis, bloc 1 i bloc 2, que formen dues subcomunitats amb els seus elements comuns específics. Al bloc 1 hi ha 15 pisos, un ascensor i un muntacàrregues, a més d’un terrat d’ús exclusiu per als veïns. Al bloc 2 hi ha 10 pisos, un únic ascensor i una zona enjardinada en un pati interior d’ús exclusiu per als veïns.
• El complex té, a més, zones comunes com una piscina i una pista de pàdel, així com serveis com el de consergeria. Per tant, aquest complex és la comunitat general que engloba les altres dues subcomunitats.

Mario, que és propietari d’un pis al bloc 1, té una quota de participació en aquest bloc i una altra quota en el complex general. Té dret a utilitzar el terrat del seu bloc i totes les zones comunes dels dos blocs.

Com es constitueix una propietat horitzontal complexa?

La propietat horitzontal complexa es pot constituir mitjançant una sola comunitat amb subcomunitats o mitjançant una agrupació de comunitats. En aquest cas, els propietaris de cada immoble o els presidents de cada comunitat, amb l’acord previ de la junta de propietaris, han d’atorgar una escriptura de constitució de la propietat complexa.

L’escriptura de constitució de la propietat horitzontal complexa haurà de descriure:

• Tot el complex immobiliari.
• Cada element privatiu (pisos, locals, etc.) que el compon. S’haurà d’identificar la subcomunitat de la qual forma part i la seva quota de participació tant en el complex immobiliari com en la subcomunitat.
• Els vials, les zones enjardinades i d’esbarjo i altres elements comuns del complex.

S’ha d’inscriure al Registre de la Propietat?

Sí. La propietat horitzontal complexa s’inscriu mitjançant una inscripció general en un foli propi, i cada subcomunitat i cada element privatiu s’inscriuen també en un foli propi.

La inscripció permet que l’existència de la propietat horitzontal complexa tingui publicitat i pugui ser coneguda per qualsevol persona que sol·liciti informació al Registre de la Propietat corresponent.

Com s’organitzen les comunitats de propietat horitzontal complexa?

És evident que aquest tipus de comunitats són diferents de la resta i tenen una organització diferent. Les principals diferències són les següents:

• Cada subcomunitat té òrgans específics (junta de propietaris, president, vicepresident, administrador, etc.).
• Cada subcomunitat adopta els seus propis acords de manera independent respecte de la resta de subcomunitats i també respecte de la comunitat general, dins del marc de les matèries que li hagin estat atribuïdes en el títol constitutiu.
• Els estatuts poden establir l’existència d’un consell de presidents si la complexitat del conjunt immobiliari i dels elements, serveis i instal·lacions comuns, el nombre d’elements privatius o altres circumstàncies ho fan aconsellable. Aquest consell s’ha de regir per les normes que hagi acordat la junta de propietaris.

Hi pot haver subcomunitats només de garatges i trasters?

Sí, i poden funcionar de manera independent respecte de la comunitat general quan es tracta d’assumptes exclusius dels garatges i trasters en els casos següents:

• El garatge o els trasters són una única finca registral i cada propietari té una quota indivisa o percentatge. Això vol dir que, encara que el garatge o els trasters estiguin dividits en diverses places o trasters, de cara al Registre de la Propietat formen un tot, una única finca.

A cada propietari del garatge o del conjunt de trasters li correspon un percentatge de la finca del garatge o dels trasters que li dona dret a utilitzar una plaça de garatge concreta o un traster concret. Aquest percentatge també li dona dret a utilitzar la rampa d’accés i sortida, les escales i les zones de maniobra.

Ho veiem amb un exemple: la Maria té un pis en un edifici i compra un 1,5 % de la finca del garatge del seu edifici, que és una única finca al Registre de la Propietat. Aquesta quota de l’1,5 % li dona dret a utilitzar la plaça de garatge número 25 i tota la rampa d’accés, entrada i sortida del garatge.

• Cada plaça de garatge o traster és un element privatiu independent. En aquest cas, al Registre de la Propietat cada garatge o traster és una finca independent amb un número d’ordre diferent i una quota diferent. Les rampes, les escales i les zones d’accés, maniobra i sortida dels vehicles són elements comuns.

Per exemple, la Irene pot comprar una plaça de garatge encara que no sigui propietària d’un pis a l’edifici, perquè les places de garatge són finques independents.

Per contra, no hi pot haver una subcomunitat del garatge en els casos següents:

• Si les places de garatge o els trasters són annexos inseparables dels pisos o locals. És a dir, constitueixen una única finca al Registre de la Propietat. El propietari ho és de tot: l’habitatge, el garatge i el traster, que van units.
• Si el local del garatge pertany a la comunitat com a element comú. Cada propietari no té una plaça de garatge concreta, sinó que el garatge pertany a la comunitat.

Tal com hem vist, la propietat horitzontal complexa té particularitats a Catalunya que han de ser tingudes en compte i conegudes pels propietaris i per l’administrador de la comunitat.

Si necessites ajuda per al teu complex immobiliari, contacta amb el nostre equip per a la gestió de comunitats.

I si vols conèixer un altre règim especial, també pots consultar com funciona la propietat horitzontal per parcel·les.