A la Llei de Propietat Horitzontal de Catalunya es regula un tipus especial de propietat horitzontal anomenat propietat horitzontal per parcel·les. En aquest article t’expliquem què és i quines característiques té.
Què és la propietat horitzontal per parcel·les?
La definició de la propietat horitzontal per parcel·les s’estableix tant a la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) de Catalunya com a la jurisprudència.
La LPH de Catalunya estableix el següent:
«El règim de la propietat horitzontal es pot establir, per parcel·les, sobre un conjunt de finques independents que tenen la consideració de solars, edificats o no, formen part d’una actuació urbanística i participen amb caràcter inseparable d’uns elements de titularitat comuna.»
L’Audiència Provincial de Barcelona, en la seva sentència de 22 de novembre de 2018, parla de propietat horitzontal tombada i estableix que es caracteritza per la titularitat exclusiva de parcel·les —que, en el cas analitzat, tenen habitatges construïts— i per la presència d’elements i serveis d’ús exclusiu dels titulars de les parcel·les. Aquests elements poden ser patis, murs, vol, sòl, vials, jardins o parcs, entre d’altres.
Com es regula la propietat horitzontal per parcel·les?
Segons la LPH de Catalunya, aquest tipus de propietat es regula:
Pel seu títol constitutiu.
Supletòriament, en tot allò que no estigui regulat en el títol constitutiu, per les normes de la LPH de Catalunya relatives a la propietat horitzontal per parcel·les.
Elements de la propietat horitzontal per parcel·les
En aquest tipus de propietat trobem dos tipus d’elements:
Les finques de titularitat privativa.
Són, tal com es desprèn de la definició, solars amb construcció o sense i poden tenir annexos inseparables, per exemple, un garatge. Aquestes finques i els seus annexos inseparables pertanyen exclusivament als seus titulars.
Els actes d’alienació —una compravenda o una donació, per exemple—, gravamen —una hipoteca— i embargament de les finques privatives es realitzen de manera inseparable amb la quota de participació en els elements comuns.
Si una finca privativa es ven o es transmet d’una altra manera, la resta de propietaris no tenen dret d’adquisició preferent.
Els elements comuns.
Són elements comuns de les finques els elements immobiliaris i els serveis i instal·lacions destinats a l’ús i gaudi comú. Poden ser zones enjardinades i d’esbarjo, instal·lacions esportives, locals socials, serveis de vigilància i altres elements similars.
Els elements comuns són inseparables de les finques privatives i hi estan vinculats mitjançant una quota de participació expressada en centèsims; és a dir, cada finca independent i privativa té assignada una quota de participació en els elements comuns.
Com es crea una propietat horitzontal per parcel·les?
Es crea mitjançant una escriptura pública atorgada davant de notari i que haurà de contenir:
La descripció general del conjunt. Això inclou el nom, la ubicació, l’extensió, l’aprovació administrativa de l’actuació urbanística en què s’integra, les dades de la llicència o de l’acord de parcel·lació, el nombre de solars que la configuren i la referència i descripció de les finques i instal·lacions comunes.
La relació de les obres d’urbanització i de les instal·lacions del conjunt i el sistema previst per conservar-les i mantenir-les, així com la informació sobre la prestació de serveis no urbanístics i les altres circumstàncies que resultin del pla d’ordenació.
La descripció de totes les parcel·les i dels altres elements privatius. S’hi ha d’incloure el número d’ordre, la quota general de participació i, si escau, les quotes especials, la superfície, els límits i, si escau, els espais físics o drets que en constitueixin annexos o que hi estiguin vinculats.
Les regles generals o específiques sobre la destinació i l’edificabilitat de les finques i la informació sobre si són divisibles.
La relació de terrenys d’ús i domini públic compresos dins de l’àmbit de la propietat horitzontal per parcel·les.
Un plànol descriptiu del conjunt, en què s’han d’identificar les finques privatives i els elements comuns.
S’ha d’inscriure la propietat horitzontal per parcel·les al Registre de la Propietat?
Sí. Segons la Llei hipotecària, s’ha de fer una inscripció general del conjunt i una inscripció per a cadascuna de les finques privatives, i s’ha d’obrir un foli separat per a cada finca destinada a l’ús i gaudi comú o als serveis comuns.
Les dades que ha de contenir la inscripció de les finques privatives, a més de les exigides per la Llei hipotecària, són les següents:
El número de parcel·la que li correspon.
La quota o quota de participació en els elements comuns.
Les restriccions que la puguin afectar de manera específica.
La referència a la inscripció general i la subjecció al règim de propietat horitzontal per parcel·les.
Les finques destinades a l’ús comú o als serveis comuns s’inscriuen a favor dels integrants de la propietat horitzontal per parcel·les, però no cal mencionar-los de manera explícita ni incloure les seves quotes de participació.
Es pot extingir la propietat horitzontal per parcel·les?
Sí, es pot extingir mitjançant un acord de les quatre cinquenes parts dels propietaris, que han de representar les quatre cinquenes parts de les quotes de participació. Si s’acorda d’aquesta manera l’extinció de la propietat horitzontal per parcel·les, s’han de pagar tots els deutes amb tercers i amb els propietaris.
Durant el procés de liquidació, la junta de propietaris ha de:
Mantenir les seves funcions.
Cobrar les quotes endarrerides i altres crèdits a favor de la propietat horitzontal per parcel·les.
Alienar, si escau, els immobles d’ús comú si se n’ha acordat l’alienació.
Un cop fet tot l’anterior, retre comptes davant de tots els propietaris.
Exemple de propietat horitzontal per parcel·les
Per entendre millor aquest tipus de propietat horitzontal, imagina l’exemple següent:
Una urbanització de xalets als afores de Barcelona formada per 20 parcel·les independents en què cada propietari ha construït un xalet. Disposen de diversos elements comuns: una piscina comunitària, un jardí i una zona de parc infantil.
Els propietaris dels xalets tenen, cadascun, una quota de participació en aquests elements comuns i comparteixen les despeses de manteniment: enllumenat, manteniment dels jardins i de la piscina, consergeria, etc.
Tal com hem vist, es tracta d’un tipus de propietat horitzontal especial que té unes normes específiques.
Si vius en una propietat d’aquest tipus i necessites l’assessorament d’un administrador de finques, contacta amb nosaltres i t’ajudarem.
