Cesión del contrato de alquiler de vivienda y subarriendo de la vivienda: ¿Es posible?

Si vives como inquilino en una vivienda de dos habitaciones y te has planteado alquilar la habitación que tienes vacía, debes saber qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en cuanto a la cesión del contrato y el subarriendo de la vivienda. En este artículo te contamos cuál es la diferencia entre cesión y subarriendo y si son posibles en el alquiler de viviendas.

¿Qué diferencia hay entre cesión y subarriendo de vivienda?

La cesión del contrato de alquiler supone que una tercera persona pasa a ser el nuevo inquilino del contrato de alquiler y asume todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento frente al arrendador. Por lo tanto, en la cesión del contrato hay tres partes:

• El arrendador o propietario de la vivienda.
• El inquilino inicial que se marcha de la vivienda y deja de ser inquilino.
• El nuevo inquilino que pasa a ocupar la posición del inquilino que se marcha.

Por ejemplo:

Juan alquila un piso de 2 habitaciones a María (propietaria) en Barcelona por 1.500 euros al mes. María decide ceder el contrato de alquiler a su amiga Lisa, y Juan le autoriza. Lisa para a ser la nueva arrendataria en el contrato. Se produce lo que se llama una novación subjetiva del contrato.

El subarriendo es diferente porque el inquilino inicial permanece. Como regla general puede ser total o parcial (en el siguiente apartado, vemos cuál está permitido en vivienda).  En el subarriendo hay tres partes o personas:

• El arrendador o propietario de la vivienda.
• El inquilino inicial que firma el contrato con el propietario.
• El subarrendatario que firma el contrato con el inquilino inicial.

Veamos un ejemplo:

Carlos alquila un piso a Marina en Barcelona. El piso tiene dos habitaciones y como Carlos ve que la otra habitación está siempre libre, decide alquilarla a su primo, Bruno con el consentimiento de Marina. En este caso hay dos contratos:

• El contrato de alquiler original entre Carlos (inquilino) y Marina (propietaria).
• El contrato de subarriendo de la habitación entre Carlos (inquilino) y Bruno (subarrendatario).

¿Es posible la cesión del contrato de vivienda?

Para responder a esta pregunta debemos leer el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece lo siguiente:

• El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. Por lo tanto, no es válida una autorización verbal del propietario y este debe dar siempre su consentimiento para que se pueda ceder el contrato. La autorización podrá incluirse en el propio contrato, por ejemplo, o hacerse posteriormente en un documento separado.
• En el caso de que se produzca la cesión del contrato, el cesionario (el segundo arrendatario) se subrogará en la posición de cedente (arrendatario inicial) frente al arrendador, es decir, que asume todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de alquiler.

¿Se puede subarrendar una vivienda alquilada?

En este caso la respuesta también está en el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece lo siguiente:

• Solo es posible el subarriendo parcial, es decir, no se puede subarrendar toda la vivienda.
• Siempre debe haber un consentimiento previo y por escrito del arrendador. No puede haber una autorización verbal.
• Se aplican al subarriendo todas las normas de la LAU relativas al arrendamiento de vivienda si la parte que se subarrienda se dedica a vivienda habitual del subarrendatario.
• El subarriendo se extingue cuando se extinga el contrato principal.
• El precio del subarriendo no puede superar el precio del arrendamiento.

¿Qué cláusulas se tendría que incluir en el contrato de subarriendo?

Algunos de los elementos más importantes de un contrato de subarriendo son los siguientes:

• Es importante citar y anexar el consentimiento del arrendador.
• Se debe especificar claramente la parte de la vivienda que se subarrienda. Se puede incluir un plano, por ejemplo.
• También se deberá incluir la duración, que no puede superar la del contrato de alquiler inicial.
• Por otro lado, también se regulará la renta del subarriendo que no puede superar a la que se paga por toda la vivienda.
• Es importante añadir una cláusula relativa al pago de los suministros y servicios de la vivienda (electricidad, agua, gas o internet, entre otros).

¿Qué ocurre si el inquilino cede el contrato o subarrienda la vivienda sin autorización del arrendador?

Si el inquilino cede el contrato de alquiler o subarrienda parcialmente la vivienda sin contar con la autorización del arrendador, estaríamos ante un incumplimiento y el arrendador podría resolver el contrato de alquiler. Esta consecuencia deriva de la regulación establecida en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por el subarriendo o la cesión inconsentidos.

Tal y como hemos visto, la cesión del contrato y el subarriendo se deben realizar cumpliendo estrictamente con los requisitos establecidos por la LAU para evitar que el arrendador pueda resolver el contrato debido a un incumplimiento.

Si tienes un patrimonio y necesitas ayuda en la gestión de alquileres, ponte en contacto con nuestro equipo de expertos en gestión de arrendamientos para que te asesore.