¿Puedo hacer obras en un local alquilado?

Si quieres alquilar un local comercial es importante que sepas que la regulación de este tipo de arrendamientos es diferente a la de vivienda y uno de los aspectos más importantes es el de las obras en el local. En este artículo analizamos cómo se regulan este tipo de obras en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué normativa se aplica al alquiler de locales?

El local comercial no satisface una necesidad de vivienda, sino que se dedica a desarrollar en la finca una actividad comercial, eso supone que el arrendamiento se considere por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) un arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Este tipo de arrendamientos para uso distinto al de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, si las partes hay aspectos que no regulan se aplica el título III de la LAU dedicado a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda y supletoriamente se aplica el Código Civil.

¿Quién paga los arreglos en un local alquilado?

Este aspecto se regula en el artículo 30 de la LAU que se remite a los artículos 21, 22, 23 y 26, así como al 19, y se regulan varios tipos de obras: obras de mantenimiento, obras de mejora y obras del arrendatario. Lo vemos con detalle:

Obras de mantenimiento del local

En cuanto a las obras de mantenimiento la LAU dice lo siguiente:

• El propietario del local deberá realizar, sin elevar la renta, todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local para el uso acordado en el contrato de alquiler, salvo que el deterioro sea culpa del inquilino. Estas reparaciones deben ser comunicadas por el arrendatario al arrendador en el plazo más breve posible.
• Si la obra no puede aplazarse hasta el fin del contrato el inquilino debe soportarla, aunque sea muy molesta y le prive de una parte del local. Si la obra dura más de 20 días, la renta se debe reducir en proporción a la parte del local que no se pueda utilizar.
• Las reparaciones que se deban al uso ordinario del local serán de cuenta del arrendatario.

Por lo tanto, como inquilino debes hacer las reparaciones que se deban al uso ordinario del local.

Obras de mejora en el local

En cuanto a las obras de mejora en el local, la LAU dice lo siguiente:

• El inquilino debe soportar las obras de mejora del arrendador que no puedan aplazarse hasta el fin del contrato.
• Para hacer estas obras el arrendador debe comunicarlo al inquilino con una antelación de 3 meses con detalle de los trabajos que va a hacer y su duración y coste.
• El inquilino puede desistir del contrato si las obras afectan de forma relevante al local.
• Si el inquilino no desiste del contrato tiene derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local afectada.

En el caso de obras de conservación u obras acordadas por una autoridad competente que supongan que el local no se puede destinar al uso pactado, el inquilino puede suspender el contrato o desistir, sin derecho a ser indemnización. Si se suspende el contrato, se paraliza el plazo del contrato y la obligación de pagar la renta hasta que terminen las obras.

¿Qué obras puedo hacer en un local alquilado?

A este tema se refiere el artículo 23 de la LAU que regula las obras del arrendatario y que establece lo siguiente:

• El inquilino no puede hacer obras que modifiquen el local o sus accesorios sin la autorización del arrendador por escrito.
• Tampoco podrá realizar obras que reduzcan la estabilidad o seguridad del local.

Lo habitual en este tipo de contratos de local comercial es que se regulen en el contrato o en documento separado, las obras que puede hacer el inquilino, sobre todo las obras iniciales de adaptación del local a la actividad, y que se detallen los trabajos y se autoricen expresamente por el arrendador.

¿Qué ocurre si hago obras en un local sin autorización del arrendador?

La ley es clara en este aspecto y ya hemos visto que es necesaria la autorización del arrendador. Si la obra se hace sin esa autorización el arrendador puede:

• Resolver el contrato por incumplimiento.
• Exigir al final del contrato que el inquilino reponga las cosas a su estado anterior o conservar la modificación sin indemnizar al arrendatario.
• En el caso de obras que provoquen una reducción de la estabilidad de la edificación o seguridad de la vivienda, el arrendador puede exigir de forma inmediata al inquilino que reponga las cosas a su estado anterior.

¿El arrendador puede aumentar la renta si hace obras de mejora en el local?

El arrendador puede elevar la renta si hace obras de mejora cuando el contrato haya cumplido 5 o 7 años si el arrendador es una empresa. El aumento será el resultado de aplicar al dinero invertido en la obra el interés legal del dinero más 3 puntos con un máximo del 20 % de la renta vigente.

La elevación de renta se aplicará desde el mes siguiente al que el arrendador, una vez terminadas las obras, comunique por escrito al inquilino el importe de la renta con el detalle de cómo se ha hecho el cálculo y copia de los documentos que acrediten el gasto.

En definitiva, es importante, en el caso de los locales alquilados ver qué se ha regulado en el contrato y conocer lo que dice la ley a falta de pacto entre arrendador y arrendatario.

Si necesitas ayuda para la gestión de tus alquileres, contacta con nuestro equipo de asesores para que estudie tu caso.

Otros artículos incluidos en el Título III, acerca de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda;

• Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
• Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendamiento.
• Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
• Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
• Artículo 33. Muerte del arrendatario.
• Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
• Artículo 35. Resolución de pleno derecho.