Enajenación de la finca arrendada. Artículo 29 LAU

[Artículo actualizado el 26 de mayo de 2026 con datos actualizados y contrastados]

¿Qué ocurre cuando un local está alquilado y el propietario lo vende? El comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo algunas excepciones. En este artículo analizamos qué establece la Ley de Arrendamientos Urbanos para estos casos y qué derechos podría tener el inquilino.

Lo primero que debemos considerar es que en arrendamientos para uso distinto al de vivienda, se aplica, en primer lugar, la voluntad de las partes, por lo que existe una amplia libertad en cuanto a los acuerdos que el arrendador y el arrendatario pueden incluir en el contrato, siempre dentro del marco de la ley.

Es bastante habitual vender locales u oficinas que estén alquilados como inversión, pero se debe saber qué ocurre con el contrato de alquiler.

¿Se puede vender un local alquilado?

Sí, se puede y el comprador del local alquilado o de la oficina alquilada se subrogará en todos los derechos y obligaciones del arrendador en el contrato, es decir, se convierte en el nuevo arrendador.

El artículo 29 de la LAU establece que

“El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.”

Esto quiere decir que, si el comprador no conoce la existencia del contrato de alquiler, no tiene que subrogarse en el mismo como arrendador.

Pueden ocurrir varias cosas:

• Que en el contrato de alquiler se establezca que, si se vende el local, el contrato de alquiler se extingue. Esto es posible tal y como hemos visto, porque en los alquileres de uso distinto al de vivienda prevalece la voluntad de las partes.
• Que el contrato no establezca nada y que se aplique el artículo 29 de la LAU que hemos detallado antes.

¿Qué derechos tiene el inquilino en el caso de venta del local?

El inquilino tiene básicamente dos derechos:

• El derecho a que el arrendamiento continúe y el nuevo arrendador se subrogue en el lugar del antiguo arrendador, salvo las excepciones citadas (comprador de buena fe).
• El derecho de tanteo y retracto o derecho de adquisición preferente, es decir, que podrá comprar con preferencia sobre otro comprador el inmueble. Sin embargo, en el contrato se puede regular la renuncia a este derecho por parte del inquilino. Si ha renunciado, el arrendado deberá comunicarle la venta con un mes de antelación.

Consejos si quieres comprar o vender un local alquilado

Hemos visto lo que dice la LAU de la enajenación de un local alquilado, por lo tanto, podemos establecer algunas precauciones si quieres comprar o vender un inmueble de este tipo:

• Analiza la duración del contrato.
• Verifica si el inquilino tiene derecho de adquisición preferente o si se ha regulado la renuncia en el contrato.
• Haz las notificaciones pertinentes antes de la venta.
• Si eres comprador, solicita copia del contrato.
• Cuenta con la ayuda de abogados expertos en alquileres y ventas de inmuebles.

En definitiva, hay que tener precaución y conocer los derechos y obligaciones que tiene cada persona (arrendador entrante, arrendador saliente e inquilino).

Si quieres comprar o vender locales alquilados contacta con nuestro equipo de gestión de alquileres para que te asesore.

Otros artículos incluidos en el Título III sobre de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

• Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
• Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendamiento.
• Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
• Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
• Artículo 33. Muerte del arrendatario.
• Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
• Artículo 35. Resolución de pleno derecho.