Obras de mejora en viviendas de alquiler

[Artículo actualizado el 29 de abril de 2026 con datos actualizados y contrastados]

Imagina que el arrendador de tu piso decide cambiar las ventanas de la casa, modificar el aislamiento para mejorarlo o remodelar la cocina y el baño. Evidentemente, no se trata de una obra para mantener la habitabilidad de la casa o de un simple arreglo, sino que es una obra de mejora que aumenta el valor del piso. Pero la pregunta es: ¿Quién tiene que pagar este tipo de obras y qué derechos tiene el inquilino?

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre las obras de mejora?

La LAU regula las obras de mejora en el artículo 22 y dice lo siguiente:

• El inquilino debe soportar la realización de obras de mejora por el arrendador siempre y cuando no se puedan realizar una vez que haya terminado el contrato de arrendamiento.
• El arrendador debe notificar al arrendatario con 3 meses de antelación que va a hacer esas obras, qué trabajos se van a hacer exactamente, cuándo van a empezar, qué duración van a tener y qué coste supondrán.
• En el plazo de un mes desde que el inquilino haya recibido esta notificación puede desistir del contrato, salvo que no sean obras muy relevantes. El contrato se extinguirá en el plazo de dos meses desde el desistimiento y las obras no podrán empezar en ese plazo.
• El inquilino tiene derecho a que se le reduzca la renta en proporción a la parte de la vivienda que no puede utilizar, así como a la indemnización de los gastos que le provoque la obra.

Las obras de mejora las paga el arrendador.

¿Cómo se notifica al inquilino la realización de obras de mejora?

Ya hemos visto que la notificación debe hacerse tres meses antes de que inicien las obras. Dicha notificación es recomendable que se haga de forma fehaciente, mediante burofax con acuse de recibo y certificado de texto.

Tal y como se establece en la ley se deberá especificar en la notificación:

• Las obras concretas que se van a hacer.
• Cuándo comienzan las obras.
• Cuánto tiempo van a durar.

¿Qué derechos tiene el inquilino en el caso de que se hagan obras de mejora?

El inquilino tiene varios derechos:

• Que se le notifique la realización de las obras en la forma que hemos visto.
• Derecho a desistir del contrato. El desistimiento también lo deberá comunicar de forma fehaciente al arrendador.
• Derecho a la reducción de la renta en proporción a la parte del piso que no pueda utilizar.

Preguntas frecuentes sobre obras de mejora en un piso alquilado

Vamos a responder a las dudas más habituales en relación con las obras de mejora en un piso alquilado:

¿Estoy obligado a aceptar unas obras de mejora en mi casa alquilada?

No estás obligado a aceptar unas obras de mejora en tu vivienda alquilada, aunque la única opción que te queda, si no las aceptas, es desistir del contrato e irte del piso.

¿Con cuánto tiempo deben notificarme las obras de mejora en mi casa de alquiler?

El arrendador debe comunicar las obras de mejora en la vivienda arrendada de manera fehaciente (por burofax) con al menos 3 meses de antelación.

 ¿Tengo derecho a compensación económica en caso de que en mi casa de alquiler se hagan obras de mejora?

Tienes derecho a que se te reduzca la renta en proporción a la parte del piso que no puedes utilizar y abonarte los gastos que se te ocasionen.

Veamos un ejemplo:

• Imagínate que vives en un piso de 100 metros cuadrados.
• Pagas por el 1.000 € al mes
• Las obras van a afectar a unos 10 metros cuadrados del piso.
• El propietario y arrendador tendrá que reducir la renta 100 € al mes por las molestias y pagarte los gastos que te ocasione.

En definitiva, el artículo 22 de la LAU deja claro que el propietario puede hacer obras de mejora, pero debe avisar con antelación y reducir la renta al inquilino si corresponde.

Entender bien la regulación evita conflictos y decisiones precipitadas. Si tienes dudas puedes consultar con nuestro equipo de  gestión de alquiler para que te ayude a gestionar cualquier situación con transparencia y tranquilidad.

Otros artículos del Capítulo 4, referentes a los derechos y obligaciones de las partes

• Artículo 21. Conservación de la vivienda.
• Artículo 22. Obras de mejora.
• Artículo 23. Obras del arrendatario.
• Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.
• Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.