¿Puedo hacer obras o reformar un piso de alquiler?

[Artículo actualizado el 24 de abril de 2026 con datos actualizados y contrastados]  

Alquilas un piso, entras a vivir y quieres poner aire acondicionado porque hace mucho calor en verano. ¿Lo puedes hacer sin la autorización del propietario? Esa es la pregunta que vamos a responder en este artículo: qué obras o reformas se pueden hacer en un piso de alquiler.

¿Qué dice la ley sobre las obras del inquilino?

Las obras del arrendatario se regulan en el artículo 23 de la ley de arrendamientos urbanos que establece varias cuestiones importantes:

• El inquilino no puede hacer sin el consentimiento por escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, como garajes y trasteros.
• El inquilino tampoco podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
• En el caso de que el inquilino realice obras no autorizadas, el arrendador podrá resolver el contrato y exigir al inquilino que al terminar el contrato reponga las cosas al estado anterior o la obra se quede en beneficio del piso sin que el arrendatario pueda reclamar indemnización alguna.
• Si se trata de obras del arrendatario que han supuesto una reducción de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o de sus accesorios, el propietario del piso puede exigir que el inquilino reponga de inmediato las cosas a su estado anterior.

¿Puedo hacer pequeñas reparaciones en la vivienda alquilada?

Sí, puedes hacer reparaciones que se deban al desgaste por el uso, por ejemplo, sustitución de enchufes, cambio de grifos o reparación de un cristal.

Pero, si, por ejemplo, acabas de alquilar el piso, este tipo de reparaciones son de cuenta del arrendador porque no derivan de tu uso.

¿Puedo hacer obras en mi vivienda de alquiler?

La respuesta, tal y como hemos visto en la ley, es que no se pueden hacer sin la autorización del propietario. Esta autorización debe constar por escrito por lo que se puede hacer de dos formas:

• Incluir la autorización en el contrato.
• Hacer un documento posterior firmado por el arrendador autorizando la obra.

En los dos casos es importante detallar los trabajos que se van a hacer y cumplir con la obra autorizada.

¿Qué pasa si hago obras en mi casa alquilada sin el permiso del dueño?

El arrendador puede hacer tres cosas:

• Resolver el contrato de alquiler porque hay un incumplimiento por tu parte.
• Exigirte que vuelvas a reponer las cosas al estado anterior a la realización de las obras al terminar el contrato de alquiler. Es decir, que deshagas lo hecho con las obras a tu costa. Salvo que se trate de obras que afectan a la seguridad o estabilidad, porque en ese caso la reposición se puede exigir que sea inmediata.
• Decidir que la obra quede en beneficio de la finca sin pagarte ninguna indemnización por ello.

¿Si repongo las cosas al estado anterior a la realización de las obras en mi casa alquilada, el dueño puede quedarse con mi fianza?

No, si dejas el piso alquilado en el estado previo a la realización de las obras el dueño no podrá penalizarte económicamente. En este sentido, es fundamental que tengas fotos y planos de cómo estaba el piso antes de las obras para poder acreditarlo y que no haya problemas con el arrendador.

Consejo si quieres hacer obras en tu piso de alquiler

Ahora que ya sabes todas las claves sobre qué pasa si haces obras en tu vivienda de alquiler recuerda bien este consejo:

Antes de hacer nada en tu vivienda alquilada que pueda perdurar en el tiempo, consulta con tu casero o arrendador y pacta una autorización por escrito y, por ejemplo, una pequeña reducción de la renta si las obras las pagas tú.

¿Qué dice la jurisprudencia sobre las pequeñas reparaciones en una vivienda de alquiler?

Las reparaciones menores como pequeños desperfectos, y reparaciones de uso diario, son responsabilidad del inquilino como se regula en el artículo 21. Pero deben de ser cosas menores como colgar cuadros, cambiar un cristal o algún elemento que se ha roto o deteriorado por el uso normal.

¿A quién corresponden las obras de conservación de la vivienda?

En este caso, es el arrendador el encargado de mantener la vivienda en condiciones para su habitabilidad, es decir, que debe servir para el uso pactado: vivienda habitual del inquilino. Por lo tanto, si no funciona la calefacción o no se puede vivir en la casa por algún motivo que afecta a la habitabilidad, le corresponde al arrendador hacer las reparaciones que correspondan.

En Bourgeois Fincas sabemos que es muy difícil acordarse de todos los aspectos legales recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por ello te ofrecemos nuestro asesoramiento legal especializado en la gestión de fincas. Si necesitas nuestra ayuda no lo dudes, pulsa aquí y contacta con nosotros.

Otros artículos del Capítulo 4, referentes a los derechos y obligaciones de las partes

• Artículo 21. Conservación de la vivienda.
• Artículo 22. Obras de mejora.
• Artículo 23. Obras del arrendatario.
• Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.
• Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.