[Artículo actualizado el 27 de febrero de 2026 con datos actualizados y contrastados]
A lo largo del contrato de alquiler de una vivienda pueden suceder muchas cosas y una de ellas es que el arrendador deje de ser propietario de la vivienda alquilada. El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se ocupa de regular qué ocurre en estas circunstancias. Lo vemos a continuación.
Lo que analiza el artículo 13 de la LAU es cómo afectan varias circunstancias que eliminan la propiedad del arrendador sobre la vivienda a la existencia y duración de los contratos de alquiler.
Las causas por las que el arrendador puede perder la propiedad de la vivienda y que se contemplan en la LAU son las siguientes:
Retracto convencional
El retracto convencional es un acuerdo firmado por contrato por el cual una persona tiene un derecho de retracto, es decir, un derecho a recuperar la vivienda. Por ejemplo, si la vivienda está alquilada por María (inquilina) a Joaquín (que es el arrendador) y este último firmó un retracto con otra persona (Ramón), puede llegar un momento en el que Ramón ejecute el retracto y se convierta en nuevo propietario de la vivienda.
Sustitución fideicomisaria
En este caso, una persona nombra a un heredero fiduciario que recibirá sus bienes y, posteriormente, a un heredero fideicomisario, que recibirá los bienes del fiduciario, una vez que se cumplan una serie de circunstancias. De esta forma el testador se asegura que sus bienes se queden en su familia o entre las personas que designe. Si, por ejemplo, una vivienda pasa de un heredero a otro por esta figura, el contrato de arrendamiento se ve afectado.
Enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de una sentencia judicial
Se da este supuesto, por ejemplo, cuando una persona no puede pagar la hipoteca sobre una vivienda que tiene alquilada a una tercera persona, el banco ejecuta la hipoteca y vende la vivienda en subasta. Esto también afecta al contrato de alquiler.
Ejercicio del derecho de opción de compra
Puede haber una persona que tenga un derecho de opción de compra sobre la vivienda que alquiló el arrendador. Si decide ejercitarlo adquiere la vivienda como propietario y el arrendador deja de ser propietario del piso.
En todos los casos que hemos visto el contrato de arrendamiento de vivienda se ve afectado porque el arrendador deja de serlo. Lo que dice el artículo 13 de la LAU es lo siguiente:
Durante los 5 primeros años de contrato o 7 si el arrendador es persona jurídica
Si se produce una situación de las que hemos detallado en el apartado anterior (ejecución hipotecaria, ejercicio de opción de compra etc.), el arrendatario tiene derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan 5 o 7 años.
Contratos con duración pactada superior a 5 o 7 años
Si han transcurrido los 5 o 7 años de duración, si ocurre alguna de las circunstancias que hemos descrito, el arrendamiento queda resuelto, salvo que el contrato se haya inscrito en el Registro de la Propiedad, antes de que suceda alguna de esas circunstancias, en cuyo caso tendrá la duración que se haya pactado.
Como ya sabrás la propiedad está formada por dos elementos:
Si una persona es usufructuaria (suele ocurrir en los casos de herencias, en los que el viudo se queda con el usufructo de la casa familiar y los hijos con la nuda propiedad) y alquila la vivienda, en el momento que se extinga el usufructo (porque el usufructuario fallece, por ejemplo), se extingue también el contrato de alquiler.
Lo mismo ocurriría si el alquiler se ha otorgado por un superficiario. El derecho de superficie permite edificar sobre un terreno de otra persona y permite también alquilar lo que se haya construido, pero el contrato de alquiler se extingue cuando se extinga el derecho de superficie.
La resolución del derecho del arrendador puede generar situaciones complejas tanto para propietarios como para inquilinos en casos como ejecuciones hipotecarias, herencias o derechos de opción de compra que pueden afectar a la continuidad del contrato y provocar inseguridad jurídica si no se gestionan correctamente.
Por ese motivo, contar con un servicio profesional de gestión de alquiler permite anticiparse a este tipo de escenarios, redactar contratos sólidos y garantizar que tanto arrendador como arrendatario estén protegidos conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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Otros artículos del Capítulo 2, referentes a la duración del contrato
