La principal característica de un régimen de propiedad horizontal es que existen elementos privativos y elementos comunes. Para que se comprenda mejor: los elementos privativos de un edificio son los pisos y locales, mientras que los comunes son aquellos que pertenecen a todos los titulares de los elementos privativos, como los jardines, la fachada, los ascensores o la piscina, entre otros. En este artículo nos vamos a centrar en los elementos privativos y en la regulación que realiza la Ley de Propiedad Horizontal de Cataluña.
Se definen como los espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso directo o indirecto a la vía pública.
Por ejemplo, cada piso, cada local comercial, cada trastero y cada garaje de una casa son elementos privativos.
Son elementos que por ley, por el título de constitución de la propiedad horizontal (escritura) o por un acuerdo de la junta, pertenecen a todos los propietarios en proporción a su cuota y de modo inseparable de la propiedad del elemento común privativo concreto.
Si un elemento común es desafectado (es decir, la junta decide que ya no es elemento común), se considera elemento privativo de beneficio común, salvo que se establezca otra cosa.
Este tipo de elementos se rigen por la normativa de propiedad horizontal.
Puede ocurrir, por ejemplo, que un piso tenga varios anexos como puede ser un garaje y un trastero, que no son fincas registrales independientes, sino que forman parte del piso. Este tipo de anexos se vinculan de forma inseparable a los elementos privativos y no tienen una cuota especial, además, son de titularidad privada.
Cada propietario de un elemento privativo puede realizar todas las acciones que corresponden al derecho de propiedad, por ejemplo, puede alquilarlo, venderlo o hacer obras.
En cuanto a las obras, tanto de conservación como de reforma, se pueden hacer siempre y cuando no perjudiquen a otros propietarios ni a la comunidad y, sobre todo, no reduzcan la solidez ni la accesibilidad del inmueble ni alteren la configuración o estado exterior.
Si quieres hacer obra en tu piso deberás comunicarlo al presidente de la comunidad o al administrador. En el caso de que la obra afecte a elementos comunes es necesario un acuerdo de la Junta. Si no tienes esa autorización la comunidad puede exigirte que repongas las cosas a su estado original. Se considera que la comunidad ha dado autorización si las obras son evidentes y no suponen la disminución de la solidez del edificio ni la ocupación de elementos comunes, ni constituyen nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de 4 años desde la finalización de las obras.
Si vas a instalar un punto de recarga individual de vehículo eléctrico solo es necesario enviar el proyecto técnico al presidente y al administrador con 30 días de antelación respecto al inicio de la obra y el certificado técnico una vez terminada la obra. Dentro del plazo de 30 días la comunidad podría proponer una alternativa que favorezca más a los intereses generales. En el caso de que esa alternativa no se implante en el plazo de dos meses, el propietario interesado puede ejecutar su instalación.
Además de las obras que hemos visto, los propietarios de los elementos privativos pueden:
Tanto en caso de alquiler como en caso de otro tipo de transmisión, los propietarios son responsables ante la comunidad y terceras personas de sus obligaciones en el régimen de propiedad horizontal.
Si se vende un piso o local (elemento privativo) se debe comunicar el cambio de titularidad al secretario de la comunidad. Mientras no se haga esa comunicación se responde solidariamente de las deudas.
Los propietarios de los pisos o locales deben conservarlos en buen estado y mantener los servicios e instalaciones que estén en esos elementos privativos.
Es decir, cada piso o local se debe mantener en buen estado y hacer las reparaciones que sean necesarias.
En el caso de que se quiera hacer una obra de conservación y mantenimiento en un elemento común o privativo que afecte a un piso o local, el propietario deberá soportar las restricciones que supongan estas obras, si no existe otra forma menos gravosa de hacer las obras o existe, pero es muy cara o gravosa.
Por otro lado, la comunidad puede exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre los anexos de los elementos de uso privativo si son indispensables para la ejecución de los acuerdos de supresión de las barreras arquitectónicas o de mejora adoptados por la junta de propietarios o para el acceso a elementos comunes que no tengan otro.
Además, los propietarios de pisos o locales pueden exigir la constitución de las servidumbres que sean imprescindibles para hacer las obras de conservación y de acceso a redes generales de suministros de servicios.
Cuando se vive en una comunidad de vecinos no se puede olvidar que no se pueden hacer en los pisos o locales ni en el resto del inmueble, actividades que perjudiquen la convivencia o dañen el inmueble. Tampoco se puede realizar actividades que estén prohibidas en los estatutos, en la normativa urbanística o en la ley.
Si un propietario hace este tipo de actividades, el presidente de la comunidad puede requerir a la persona que las hace que deje de hacerlas. Si esta persona sigue con la actividad, la junta de propietarios puede ejercer la llamada acción de cesación, es decir, se puede demandar y pedir que cese la actividad. Cuando ocurre esto el proceso es el siguiente:
– Requerimiento a la persona que realiza la actividad.
– Acuerdo de la junta relativo a la reclamación judicial.
– Presentación de demanda.
– Adopción de medidas cautelares por el juez como el cese inmediato de la actividad.
Por otro lado, la comunidad debe ser indemnizada por los daños que se le causen por esa actividad prohibida y puede pedir que se prive al propietario del piso de su uso y disfrute por un periodo máximo de dos años y la extinción del contrato de alquiler si lo hay.
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