Cuando se reúne la junta de propietarios se toman acuerdos relativos a la comunidad y esos acuerdos deben ser plasmados en un acta. La Ley de Propiedad Horizontal de Cataluña se ocupa de este tema y vamos a analizarla para conocer el contenido de las actas, los plazos de notificación, quién las custodia y si se pueden impugnar los acuerdos.
La redacción corresponde al secretario de la comunidad, que, por lo general, será el propio administrador de fincas. El acta se autoriza con las firmas del secretario y del presidente de la comunidad.
El plazo para la redacción es de cinco días desde la reunión.
El acta debe redactarse al menos en catalán o en aranés en Arán, y tendrá el siguiente contenido:
La respuesta es que sí, se puede pedir por parte del presidente a un notario que levante acta de los acuerdos que se han adoptado, cuando lo considere oportuno. También lo deberá hacer cuando lo solicite una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas, al menos cinco días antes de la reunión. En este caso, deberá incluirse en el acta una referencia a la fecha de la reunión y al nombre y residencia del notario que ha asistido.
Una vez elaborada y firmada, el acta debe enviarse a los propietarios en el plazo de 10 días después de la reunión de la Junta. El envío se realiza a la dirección que haya comunicado cada propietario al secretario y, en defecto de esta, al propio piso o local.
El envío de la notificación se realizará por correo postal o por correo electrónico u otros medios de comunicación.
Todos los acuerdos de la junta de propietarios se transcriben en un libro de actas que deberá legalizarse, al menos en catalán o en aranés en Arán, en el registro de la propiedad correspondiente.
La persona obligada a custodiar los libros de las actas de la junta es el secretario. El plazo durante el cual deberá conservarlos es de 30 años mientras exista el Régimen de Propiedad Horizontal o durante 5 años una vez que se haya extinguido.
En el caso de que se trate del primer libro de actas debe presentarse en el registro de la propiedad del lugar en el que se encuentre un inmueble junto con una instancia del presidente de la comunidad con la firma legitimada ante notario o ante el propio registrador donde se hace la legalización del libro.
El registro incluirá una nota en el libro con los datos de la legalización y dejará constancia de ello en el asiento donde se ha inscrito el edificio en el que aparezca la comunidad de propietarios.
En el caso de que se trate de un libro nuevo porque se haya agotado el anterior, se haya perdido o lo hayan sustraído, se deberá aportar además la denuncia o el libro terminado.
Una vez realizada la legalización por el registro éste devolverá toda la documentación en el plazo máximo de 5 días.
Salvo que los estatutos de comunidad establezcan otra cosa los acuerdos que se adopten de forma válida en la junta de propietarios son ejecutivos desde el momento en que se adoptan.
En realidad, no se impugna el acta en sí, se impugnan los acuerdos siempre que se cumpla con los requisitos que establece la ley. Es decir, deben de ser acuerdos:
Hemos visto que en el acta debe figurar el sentido del voto de cada propietario y esto es importante porque solo pueden impugnar los acuerdos de la junta las siguientes personas:
Un aspecto importante que considerar es que la impugnación de un acuerdo por un propietario no suspende la ejecución de ese acuerdo, pero el juez puede decidir adoptar medidas cautelares si lo considera oportuno o suspender el acuerdo impugnado.
En definitiva, es aconsejable contar con la ayuda profesional de un administrador de fincas experto que convoque adecuadamente la junta, realice las oportunas notificaciones, asista a la reunión y redacte y custodie las actas. De esta forma se cumple con la ley y se evitan problemas legales debidos a errores.
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