Actividades molestas, nocivas o ilícitas en la Ley de Propiedad Horizontal de Cataluña

¿Qué ocurre si un vecino tiene un laboratorio clandestino y produce gases tóxicos? ¿O si un restaurante coloca una salida de humos en un patio común y causa olores y ruidos molestos? La comunidad de propietarios puede actuar con una acción de cesación. En las comunidades de vecinos se pueden dar diversas situaciones en las que se producen actividades molestas, nocivas o ilícitas. Vamos a analizar las acciones que puede tomar la comunidad según la LPH de Cataluña.

En Bourgeois fincas somos expertos en la administración de fincas y nos hemos enfrentado a este tipo de problemas con mucha frecuencia, por lo que tenemos experiencia y sabemos cómo actuar.

¿Qué actividades prohíbe la Ley de Propiedad Horizontal de Cataluña?

La Ley de Propiedad Horizontal catalana se refiere de forma genérica a la prohibición de realizar, tanto en los pisos o locales como en las zonas comunes:

• Actividades contrarias a la convivencia normal. Pueden darse muchas circunstancias que alteren la convivencia normal de la comunidad: ruidos excesivos, volumen alto de la música, humos molestos, malos olores, ladridos constantes de perros o excrementos de perros en zonas comunes, entre otros.
• Actividades que dañen o hagan peligrar el inmueble. Puede tratarse de obras no permitidas y que afecten a la estabilidad del edificio o supongan un deterioro de zonas comunes.
• Actividades que prohíban o excluyan los estatutos, la normativa urbanística o la ley. Por ejemplo, pisos turísticos ilegales o restaurantes no permitidos por los estatutos de comunidad.

Por otro lado, matiza que los elementos comunes deben ser utilizados conforme al destino establecido en los estatutos o al que resulte normal o adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad.

Estas prohibiciones se aplican tanto a los propietarios como a los ocupantes de los pisos, por lo tanto, afectarían también a los arrendatarios.

¿Qué medidas se pueden tomar ante actividades molestas en la comunidad? 

Se puede iniciar una acción de cesación por parte de la comunidad. Analizamos los pasos a seguir:

• Comunicación fehaciente a quien realiza la actividad. La iniciativa puede partir del presidente de la comunidad o de una cuarta parte de los propietarios. La comunicación deberá ser fehaciente, es decir, se debe acreditar quién la envía, quién la recibe, la fecha de entrega y el contenido del mensaje. El contenido de la comunicación puede ser el siguiente:
  • Datos del destinatario y de quien envía la comunicación.
  • Explicación de los hechos y de la actividad que está causando molestias.
  • Solicitud de cese de dicha actividad.
  • Advertencia de que si no cesa la actividad se iniciarán acciones legales.
  • Fecha y firma.

• Convocatoria de la junta para aprobar la acción de cesación. Si quien está causando molestias no cesa en la actividad, se podrá convocar una junta para aprobar una acción de cesación. Esta acción se puede ejercer tanto contra los propietarios del inmueble como contra los ocupantes.
• Redacción de la demanda. La demanda se deberá elaborar por un abogado experto y tendrá que detallar lo ocurrido y adjuntar pruebas. Además, se deberán anexar la comunicación fehaciente hecha al vecino que está causando molestias y la certificación del acuerdo de la junta de propietarios relativa a la toma de acciones.
• Presentación de la demanda. La demanda se presenta en el juzgado de primera instancia del lugar en el que se encuentre la finca.
• Admisión de demanda y medidas cautelares. Una vez admitida la demanda el juez podrá tomar las medidas cautelares que considere oportunas, entre otras, la cesación de la actividad prohibida de forma inmediata.
• Contestación a la demanda. El juez notificará la demanda a la parte demandada para que la conteste en el plazo de 20 días.
• Audiencia previa. Una vez que se haya contestado la demanda se convocará a las partes para una audiencia previa al juicio en la que se intentará llegar a un acuerdo y se analizarán las cuestiones procesales del caso, entre otras si la demanda cumple los requisitos de adjuntar el requerimiento previo y el certificado del acuerdo de la junta.
• Celebración del juicio. Si no se alcanza un acuerdo, se celebrará el juicio en el que se practicarán diversas pruebas como los testimonios de las personas que puedan aportar información sobre el caso. Al final del acto las partes formulan las conclusiones derivadas de la prueba practicada.
  • Sentencia. En la sentencia se fijarán los hechos probados y las normas aplicables y se establece el fallo que puede ser estimatorio, es decir, da la razón a la comunidad de propietarios demandante. Si esto ocurre establecerá:
    • La cesación inmediata de la actividad.
    • La indemnización de daños y perjuicios que corresponda a favor de la comunidad.
    • La privación del uso y disfrute del piso o local por un periodo que no exceda de dos años.
    • La extinción del contrato de alquiler o de cualquier otro que de derechos sobre el inmueble.

¿Se puede denunciar por vía penal?

Sí, siempre y cuando la actividad que se esté realizando esté regulada como un delito por el Código Penal, por ejemplo, un piso que se está utilizando para tráfico de drogas o cultivo de marihuana o un vecino o varios que realizan actos de vandalismo constante en elementos de la comunidad como los ascensores, el portal o los buzones.

En este caso los pasos serían los siguientes:

• Recopilación de pruebas. Pueden ser fotografías o vídeos recogidos de forma lícita o testimonios de los vecinos.
• Aprobación de la junta. En este caso también es necesario que haya una aprobación de presentar una denuncia por parte de la junta.
• Presentación de la denuncia o querella en nombre de la comunidad.  

¿Qué hago si la vía judicial no tiene éxito?

Hay ocasiones en las que se ha acudido a la vía judicial, el vecino que causa molestias ha sido condenado y no cesa en la actividad. En este caso, se pueden tomar varias medidas:

• Solicitar la ejecución de la sentencia ante los tribunales.
• Acudir al Ayuntamiento, en caso de ruidos molestos, para que realice mediciones e imponga una multa si corresponde.
• Llamar a la policía cuando se produzcan los actos molestos para que tomen medidas y conservar las pruebas para luego acudir al Ayuntamiento.
• Solicitar una mediación a un organismo público, para tratar de solucionar el problema.

En definitiva, si en tu comunidad alguna persona realiza actividades contrarias a la convivencia, solicita la ayuda de experto en gestión de comunidades de propietarios para analizar el tema y ver si se puede iniciar una acción de cesación.