En los edificios en los que se aplica la propiedad horizontal siempre hay dos elementos esenciales: los elementos privativos (pisos y locales que se aprovechan de forma independiente) y elementos comunes que pertenecen a todos los vecinos. Vamos a analizar estos últimos, qué son, que se puede hacer y qué no en los elementos comunes y qué pueden regular los vecinos.
Los elementos comunes, según la el código catalán civil, son el solar, los jardines, las piscinas, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, los vestíbulos, las escaleras y los ascensores, las antenas y, en general, las instalaciones y los servicios de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y disfrute de dichos elementos privativos.
A los elementos anteriores podemos añadir:
La ley establece que el uso de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de los elementos privativos y que debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad.
Por ejemplo, no se podrán dejar muebles o un tendedero en un pasillo común.
El uso de los elementos comunes puede llegar a generar conflictos entre los vecinos: por ejemplo, un vecino que utiliza el jardín para pasear a su perro u otro vecino que deja la basura en el pasillo. Por eso es importante tener claro qué se puede hacer. Lo vemos con detalle:
Las obras que se hagan en los elementos privativos no podrán afectar a los elementos comunes. Y si afectan y se produce un daño, el propietario que lo ha hecho deberá indemnizar a la comunidad.
Puede ocurrir que el título por el que se haya creado la propiedad horizontal o un acuerdo de la junta, adjudiquen el uso de elementos comunes como patios, jardines o terrazas a propietarios de pisos o locales en exclusiva. Es decir, no dejan de ser elementos comunes, pero el uso es privativo.
Cuando un propietario tiene el uso exclusivo de un elemento privativo, como un patio o una terraza, debe hacerse cargo de los gastos de mantenimiento y conservación y tiene obligación de mantenerlos en buen estado.
Sin embargo, si se trata de una reparación que se debe a un defecto constructivo o estructural, ya sea originario o sobrevenido, y si se trata de reparaciones que afectan y benefician a todo el inmueble, son de cargo de la comunidad, salvo que se trate de un mal uso o de una mala conservación del vecino que tiene el uso exclusivo.
Por ejemplo, si el propietario del ático de un edificio tiene el uso exclusivo de la terraza deberá mantenerla en buenas condiciones y pagar todos los gastos que sean de mantenimiento.
La comunidad debe conservar los elementos comunes de forma que cumplan las condiciones de habitabilidad, accesibilidad, estanqueidad y seguridad que exija la ley. Además, deberá mantener en buen funcionamiento los servicios e instalaciones. Por ejemplo, si hay un ascensor hay que cumplir con la normativa y hacer todas las reparaciones necesarias para que esté en buen uso.
Todos los propietarios asumirán los gastos derivados del mantenimiento de los elementos comunes.
Hay varias acciones que no se pueden realizar, por ejemplo:
Los gastos derivados de elementos comunes se pagan por todos los propietarios de los elementos privativos en proporción a la cuota que tengan atribuida en el título de propiedad horizontal.
Si un propietario no utiliza un elemento común, deberá pagar su mantenimiento, salvo que los estatutos regulen otra cosa. Por ejemplo, un vecino que vive en el bajo no utiliza el ascensor y en los estatutos se puede regular que no pague los gastos derivados de dicho ascensor.
Si en la comunidad se establecen contribuciones relativas a gastos que tienen cuotas especiales según los estatutos, el pago se hará según la cuota específica.
En el caso de que en el piso o local se realice una actividad empresarial o profesional, se puede establecer en los estatutos un aumento de la cuota de participación debido al uso intensivo de los elementos comunes. Por ejemplo, si un propietario tiene una oficina en la primera planta y hay bastante paso de personas por los ascensores, puede atribuírsele una cuota mayor en ese gasto.
Los Estatutos o las normas de régimen interior del edificio puede regular aspectos relativos a los elementos comunes como:
En definitiva, el objetivo es el uso ordenado de los elementos comunes y que no haya perjuicios para la comunidad o para algún vecino.
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