¿Puede asistir un inquilino a la junta de propietarios? ¿Se puede celebrar una reunión de la junta, aunque solo asistan dos propietarios? ¿Cómo se computan las abstenciones en los votos? Todas estas preguntas son bastante frecuentes en relación con la celebración de las juntas de propietarios y las vamos a responder a continuación según la normativa catalana.
¿Quién puede asistir a la junta de propietarios?
Según el Código Civil de Cataluña el derecho a asistir a la junta corresponde a los propietarios que pueden asistir:
- De forma personal.
- Representados por otra persona. En este caso la representación puede ser legal, orgánica o voluntaria y debe acreditarse por escrito.
- Si se regulan los estatutos o la Junta de propietarios lo acuerda, también se podrá asistir por videoconferencia u otros medios que permitan la comunicación sincrónica.
Si hay un elemento privativo que pertenece a varias personas se designa a una para que asista a la junta.
En el caso de que haya una persona que sea usufructuaria de un piso o local, se considera que los nudos propietarios son representados por el usufructuario. Esta representación debe ser expresa si se trata de acuerdos sobre el título de constitución, los estatutos de la comunidad y las obras extraordinarias o de mejora.
¿Cuántas personas deben asistir para que se forme válidamente la junta?
La junta se constituye de forma válida cualquiera que sea el número de propietarios que asistan y las cuotas de las que sean titulares. En el caso de que no existan el presidente ni el vicepresidente, se designa un propietario entre los que hayan asistido para que presida la junta. Si no asiste el secretario también se designará a un asistente para que haga las funciones de secretario.
¿Quién puede votar en la junta?
Como regla general, tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad. Es decir, si hay algún propietario que debe alguna cuota de comunidad, ordinaria o extraordinaria, podrá asistir a la junta, pero no podrá votar.
Si el propietario tiene deudas pendientes y acredita que las ha pagado mediante la consignación judicial o notarial, o que las ha impugnado judicialmente, podrá votar.
¿Cómo se ejerce el derecho a votar en la junta?
El derecho a votar se ejerce de varias formas:
- De forma personal. El propio propietario asiste a la junta y ejerce su derecho al voto.
- Por representación.
- Por delegación. Consiste en que un propietario delega su voto a una persona para que lo ejerza. En el caso de la delegación se deben cumplir varios requisitos:
- Se debe hacer para una junta concreta.
- Debe indicarse el sentido del voto para cada punto del orden del día de la reunión.
- La persona en la que se delega el voto debe estar perfectamente identificada.
- La delegación deberá recibirse antes de que comience la junta de propietarios.
Si alguna persona se abstiene, su voto se suma al voto de la mayoría.
¿Qué mayorías son necesarias para adoptar acuerdos?
Uno de los aspectos más importantes es que solo pueden tomarse acuerdos en la junta en relación con los puntos incluidos en el orden del día.
Se requiere mayoría simple de los propietarios presentes en la reunión, que deben representar la mayoría simple del total de las cuotas de participación, para los acuerdos sobre los siguientes temas:
- Ejecución de obras o establecimiento de servicios para suprimir barreras arquitectónicas o instalar ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificación del título constitutivo o de los estatutos, y aunque la obra afecte a la estructura o a la configuración exterior.
- Innovaciones que se exijan para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del edificio, aunque el acuerdo afecte al título constitutivo a los estatutos o a la estructura y configuración exterior.
- Ejecución de obras para instalar infraestructuras que mejoren la eficiencia energética o hídrica del inmueble o la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o individualizar la medición de los consumos de suministros, o para la instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos, aunque el acuerdo suponga la modificación del título constitutivo de los estatutos.
- Las normas del reglamento de régimen interior.
- El acuerdo para someter a mediación cualquier cuestión del régimen de propiedad horizontal.
- Los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente.
¿Cómo se calculan las mayorías?
Para saber si es obtenido la mayoría requerida para el acuerdo de que se trate es necesario saber cómo se calcula esa mayoría, para ello la Ley de Propiedad Horizontal catalana establece lo siguiente:
- Se consideran los votos y las cuotas de los propietarios que hayan participado en la votación de cada uno de los puntos del orden del día, ya sea de forma presencial, por representación o delegación.
- Si un piso local pertenece a varios propietarios tendrán un único voto.
- Si se trata de acuerdos que modifican las cuotas de participación, que priven a un propietario de las facultades de uso de elementos comunes o determinen la extinción del régimen de Propiedad Horizontal, requieren el consentimiento de los propietarios afectados.
- En el caso de los propietarios de los pisos o locales, si una persona que vive con ellos o ellos mismos sufren una discapacidad o son mayores de 70 años, y no logran que se adopten los acuerdos relativos a la accesibilidad, pueden solicitar en el juzgado que se obliga a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas.
¿Y si un propietario que no ha asistido a la junta está en contra del acuerdo?
Si un propietario no asiste a la votación pueden oponerse e impugnar el acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si no se envía el escrito en plazo, se considera que están de acuerdo con el acuerdo.
¿Qué acuerdos requieren unanimidad o mayorías cualificadas?
La unanimidad, es decir, el voto favorable de todos los propietarios se requiere para:
- Modificar las cuotas de participación.
- Desvincular un anexo.
- Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, etc. a uno o varios pisos o locales.
- Ceder de forma gratuita el uso de elementos comunes.
- Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
- Extinguir el régimen de propiedad horizontal.
- Acordar la integración de una propiedad horizontal compleja.
- Someter a arbitraje cualquier cuestión del régimen de propiedad horizontal.
Se requiere el voto favorable de 4/5 de los propietarios con derecho a voto, que representen las 4/5 partes de las cuotas de participación para los siguientes acuerdos:
- Modificar el título constitutivo y los estatutos.
- Adoptar acuerdos sobre innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble.
- Construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
- Desafectar un elemento común.
- Construir, enajenar, grabar y dividir un elemento privativo de beneficio común.
- Acordar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación en los gastos comunes a un propietario por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes.
- Acordar la extinción voluntaria del régimen de Propiedad Horizontal por parcelas.
- La cesión a cambio de precio del uso y el arrendamiento de elementos comunes por un plazo superior a 15 años.
¿Cuándo existe mayoría simple, unanimidad o mayoría cualificada de 4/5 partes?
Hemos visto que existen tres tipos de mayorías: simple, unanimidad y mayorías cualificada de 4/5 partes, pero ahora vamos a ver cómo se alcanzan:
- Mayoría simple. Para que exista mayoría simple tiene que haber más votos y cuotas a favor que votos y cuotas en contra.
- Unanimidad. Se considera que se ha obtenido la unanimidad cuando han votado favorablemente todos los participantes en la votación y en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo no se ha propuesto ningún propietario.
- Mayoría de 4/5 partes. Se considera que se ha alcanzado esa mayoría cuando han votado de forma favorable la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas de participación en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada de 4/5 partes considerando voto favorable el de los propietarios ausentes que no se hayan opuesto al acuerdo.
Tal y como has visto, es importante tener mucho rigor a la hora de contar los votos para obtener las mayorías necesarias por eso es importante contar con la ayuda y asesoramiento de un administrador de fincas experto.
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