Juntas: competencias y reuniones según la LPH de Cataluña

La junta de propietarios es uno de los órganos de gobierno de la comunidad, aprueba los presupuestos y las obras, regula la modificación de las cuotas, pero pueden surgir dudas en relación con su funcionamiento: ¿cada cuánto tiempo se debe reunir?, ¿pueden solicitar la reunión un grupo de propietarios?, ¿qué funciones tiene? En este artículo te contamos cuál es la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal en Cataluña

¿Qué es la junta de propietarios y qué funciones tiene según la LPH de Cataluña?

La junta de propietarios es el órgano supremo de la comunidad y se compone por todos los propietarios de los elementos privativos, es decir, de todas aquellas personas que sean titulares de los pisos, locales, garajes y trasteros que componen el edificio sometido a la propiedad horizontal.

Tiene aquellas competencias que no correspondan a otros órganos, como el presidente, el secretario y el administrador y, como mínimo desarrollará las siguientes funciones:

• El nombramiento y el cese de las personas que ocupan cargos en la comunidad. Es decir, que tendrá que nombrar y cesar al presidente, secretario y administrador.
• La modificación del título constitutivo. La propiedad horizontal se crea por un documento que se denomina título constitutivo por el que se establece la división del edificio en fincas privativas y cuáles son los elementos comunes, entre otros aspectos, y si se quiere modificar, es necesario que lo haga la junta. En algunos casos regulados en la LPH de Cataluña no es necesario el acuerdo de la junta como las alternaciones de destino de elementos privativos, salvo que esa alteración esté prohibida en los estatutos. Por ejemplo, un local que se transforma en vivienda cumpliendo con la normativa urbanística.
• La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior. En las comunidades de propietarios se pueden aprobar normas relativas al funcionamiento de la comunidad y al uso de servicios y elementos comunes y deberá ser la junta la que los apruebe y los modifique si fuera necesario.
• La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales. Cada año la junta debe aprobar los presupuestos y las cuentas anuales que elaborará el administrador.
• La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario no presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposición de derramas para su financiación. En algunos la comunidad necesita hacer obras importantes (arreglos de la fachada, por ejemplo), en ese caso la junta debe aprobar la realización de la obra, el importe (se suelen votar varios presupuestos) y la derrama que se deba aprobar si es necesario.
• El establecimiento o modificación de los criterios generales para fijar o modificar cuotas. Si, por ejemplo, algún vecino quiere unir dos pisos, se tendría que fijar una nueva cuota. La junta debe establecer las normas por las que se hará esa modificación. Si los estatutos lo establecen no es necesario el acuerdo de la junta para agrupaciones, segregaciones, agregaciones u divisiones de elementos privativos o desvinculación de anexos (un garaje que se desvincula de una vivienda, por ejemplo).
• La extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal. Hay determinados casos en los que el régimen de propiedad horizontal se extingue y será la junta quien lo decida. Según la LPH de Cataluña el régimen se extingue por acuerdo unánime de la junta para convertir el edificio en otro tipo de propiedad o por acuerdo del propietario único (cuando todo el edificio pertenece a un solo propietario).

¿Cuándo se reúne la junta de propietarios?

En relación con las reuniones de la junta de propietarios es necesario analizar varios temas:

Reuniones ordinarias

En las comunidades de propietarios es obligatorio que la junta se reúna una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto y para elegir al presidente, vicepresidente si lo hay, secretario y administrador.

Solicitud de reuniones

Además, la junta tendrá que reunirse si lo considera oportuno el presidente, o lo solicita, como mínimo, ¼ de los propietarios o los que representen ¼ de las cuotas de participación.

Reuniones especiales

En los estatutos de la comunidad se podrán regular reuniones especiales de la junta para hablar sobre asuntos que afecten a algunos propietarios determinados o a las subcomunidades. En algunas comunidades en las que hay varios portales, puede que cada portal sea una subcomunidad o que exista una subcomunidad del garaje.

Reunión sin convocatoria previa

También es posible que la junta se reúna si una convocatoria previa si están todos los propietarios y acuerdan por unanimidad celebrar la junta y el orden del día. En algunos casos, no es necesaria una convocatoria formal de la junta. Suele tratarse de casos en los que hay pocos pisos en el edificio y es más sencillo que los propietarios se reúnan de forma espontánea.

Preguntas frecuentes sobre las juntas de propietarios en Cataluña

Hemos visto lo que regula la ley de Propiedad Horizontal catalana y, además, se plantean una serie de dudas frecuentes a las que vamos a contestar:

¿Puede asistir un inquilino de un piso a las reuniones de la junta?

El inquilino no tiene ni voz ni voto en la junta, podría asistir si, por ejemplo, el propietario le delega la representación, pero no puede ser presidente, vicepresidente o secretario.

¿Qué tipos de juntas existen?

Existen dos tipos de juntas: las ordinarias, que son las que se celebran para aprobación del presupuesto y las cuentas anuales; y las extraordinarias, que son el resto y que pueden celebrarse o no.

¿Qué quorum es necesario para constituir la junta?

La ley no establece un quorum mínimo, por lo que la junta se celebra en cualquier caso, otra cosa diferente son las mayorías necesarias para tomar determinados acuerdos.

¿Qué se puede hacer si el Presidente no convoca la junta ordinaria?

Para evitar problemas es aconsejable notificar de forma fehaciente al Presidente la solicitud para que convoque una junta y si no lo hace, es importante buscar asesoramiento legal para saber si los propietarios pueden convocar la junta directamente.

En definitiva, la Junta de Propietarios tiene un funcionamiento regulado por la ley que debe respetarse y que requiere la ayuda de administradores de fincas expertos que asesoren a la comunidad sobre cómo actuar de forma legal.

Si necesitas asesoramiento para tu comunidad de propietarios, contacta con nosotros y te ayudaremos.