¿Qué órganos debe tener una comunidad de propietarios en Cataluña? ¿Es obligatorio ser presidente de la comunidad? ¿Qué funciones tiene la junta de propietarios? A todas estas preguntas y a otras relativas a los órganos de la comunidad vamos a responder en este artículo, en el que analizamos los órganos de una comunidad de propietarios según la normativa catalana.
¿Cómo se organiza una comunidad de propietarios?
La regulación está establecida por el artículo 553-15 y siguientes de la Ley de Propiedad Horizontal de Cataluñay destacamos los siguientes elementos:
Órganos de la comunidad
Son los siguientes:
- La presidencia. Es un cargo unipersonal que debe ser ejercido por un propietario.
- La secretaría. El cargo es unipersonal y puede ser ejercido por un propietario o una persona externa que ejerza de administrador de la comunidad.
- La junta de propietarios. Es un órgano pluripersonal formado por todos los propietarios.
La comunidad puede decidir que la administración se realice por una persona externa a la comunidad y que reúna las condiciones legales exigidas. En estos casos desarrolla también la función de secretaría.
Los estatutos de la comunidad podrán regular que existan otros órganos, por ejemplo, una comisión de obras.
Designación de los cargos
La designación de cada cargo corresponde a la junta de propietarios y todos los órganos responden de sus actuaciones ante la junta. En el caso de que se trate de un edificio de obra nueva, el promotor podrá designar los cargos hasta que se reúna por primera vez la junta.
Los cargos duran un año y pueden ser reelegibles, además, se prorrogarán hasta que se celebre junta ordinaria para designar nuevos cargos.
En la designación de los cargos no puede haber ningún tipo de discriminación por sexo, orientación sexual, origen o creencias, u otro motivo.
Características de los cargos
Podemos destacar las siguientes:
- Son cargos obligatorios, aunque la junta puede considerar si existe una causa de excusa que esté justificada.
- Si no hay candidatos, se designarán por turno rotatorio o por sorteo.
- Son cargos no remunerados, salvo que se ejerciten por alguien ajeno a la comunidad, como el caso de los administradores de fincas. Sin embargo, sí que deberán pagarse los gastos que deriven del ejercicio del cargo.
Las funciones del presidente de la comunidad
El presidente de la comunidad tiene las siguientes funciones según la Ley de Propiedad Horizontal de Cataluña:
- Convocar y presidir las reuniones de la Junta de propietarios.
- Representar a la comunidad en juicio y fuera de él.
- Elevar a públicos los acuerdos en el caso de que sea necesario.
- Velar por el buen funcionamiento de la comunidad y por el cumplimiento de los deberes del secretario y del administrador.
- Otras funciones que le atribuye a la ley.
La Junta de Propietarios puede nombrar a un vicepresidente para que realice las funciones del presidente en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacidad del presidente. También podrá ejercer las funciones que le delegue expresamente el presidente.
¿Qué funciones tiene el secretario de la comunidad?
El secretario de la comunidad tendrá las siguientes funciones:
- Extender las actas de las reuniones.
- Realizar las notificaciones que sean necesarias.
- Expedir certificados.
- Custodiar durante 5 años como mínimo las convocatorias, las comunicaciones, los poderes, la documentación contable y el resto de los documentos importantes de las reuniones y de la comunidad.
Las funciones del administrador de la comunidad
El administrador de la comunidad es el encargado de gestionar los asuntos del día a día de la comunidad y tiene las siguientes funciones:
- Tomar medidas y realizar los actos que sean necesarios para conservar los bienes y el buen funcionamiento de los servicios de la comunidad.
- Velar porque los propietarios cumplan las obligaciones de la comunidad y hacerles las advertencias pertinentes.
- Preparar las cuentas anuales del ejercicio anterior y el presupuesto.
- Ejecutar los acuerdos de la Junta y realizar los cobros y pagos que correspondan.
- Decidir sobre la ejecución de obras de conservación y reparación que sean urgentes, informando inmediatamente al presidente.
- Pagar, con la autorización del presidente, los gastos que sean urgentes y que sean a cargo del fondo de reserva.
- El resto de las funciones que le sean delegadas por la Junta de Propietarios o atribuidas por la ley.
Funciones de la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios está integrada por todos los propietarios de los elementos privativos de la finca, es decir, por los propietarios de cada piso, local, garaje y trastero, Y es el órgano supremo de toda la comunidad que tendrá las competencias que no tengan atribuidas expresamente el resto de órganos y, como mínimo, las que vamos a describir a continuación:
- El nombramiento y la remoción de los cargos de la comunidad.
- La modificación del título constitutivo de la comunidad.
- La aprobación y modificación de los estatutos y del reglamento de régimen interior.
- La aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales.
- La aprobación de la realización de reparaciones de carácter ordinario que no hayan sido presupuestadas y de las de carácter extraordinario y de mejora, de su importe y de la aprobación de derramas para financiarlas.
- El establecimiento o modificación de los criterios para fijar o modificar las cuotas de la comunidad.
- La extinción voluntaria del régimen de Propiedad Horizontal.
Tal y como hemos visto, es importante conocer estas funciones para saber qué corresponde hacer a cada órgano de la comunidad y cómo se reparten los roles. También es importante apoyarse en el asesoramiento de administradores de fincas expertos que conozcan a fondo la ley y puedan ayudar a los órganos de la comunidad en el desarrollo de las tareas del día a día.
Contacta con nuestro equipo de administración de fincas para que te ayudemos en tu comunidad.
