En una urbanización de viviendas pueden existir varias comunidades o subcomunidades. En ese sentido se habla de propiedad horizontal compleja. En este artículo, como administradores de fincas expertos, te contamos qué es una propiedad horizontal compleja, cómo se forma y qué ocurre en el caso de subcomunidades de garajes y trasteros.
Es un conjunto de dos o más edificios independientes que comparten zonas comunes como piscina, jardines, calles interiores, canchas deportivas o garajes, por ejemplo.
La particularidad de este régimen es que cada propietario tiene dos cuotas: la que corresponde a portal o edificio y la que corresponde a todo el complejo inmobiliario.
En la Ley de Propiedad Horizontal de Cataluña se establece que la propiedad horizontal compleja implica la coexistencia de subcomunidades en un inmueble o en un conjunto inmobiliario formado por varias escaleras o portales o por varios edificios independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten jardines y zonas de recreo, piscinas y otros elementos comunes.
En este régimen cada escalera, portal o edificio es una subcomunidad. Pueden formar una subcomunidad los elementos privativos situados en uno o más inmuebles que están conectados entre sí y que tienen independencia económica y funcional.
Imagina una urbanización que tiene los siguientes elementos:
Mario, que es propietario de un piso en el bloque 1, tiene una cuota de participación en ese bloque y otra cuota en el complejo general. Tiene derecho a utilizar la azotea de su bloque y todas las zonas comunes de los dos bloques.
La propiedad horizontal compleja puede formarse por una sola comunidad con subcomunidades o por una agrupación de comunidades. En este caso debe otorgarse una escritura de constitución de la propiedad compleja los propietarios de cada inmueble o los presidentes de cada comunidad con el acuerdo previo de la junta de vecinos.
La escritura de constitución de la propiedad horizontal compleja deberá describir:
Sí, se inscribe mediante una inscripción general la propiedad horizontal compleja en un folio propio y en otro folio propio cada subcomunidad y cada elemento privativo.
La inscripción permite que la existencia de la propiedad horizontal compleja tenga publicidad y pueda ser conocida por cualquier persona solicitando información al Registro de la Propiedad que corresponda.
Es evidente que este tipo de comunidades son diferentes al resto y tienen una organización diferente. Las principales diferencias son las siguientes:
Sí y pueden funcionar de forma independiente respecto a la comunidad general cuando se trata de asuntos exclusivos de garajes y trasteros, en varios casos que don los siguientes:
A cada propietario del garaje o del conjunto de trasteros le corresponde un porcentaje de la finca del garaje o de los trasteros que le da derecho al uso de una plaza de garaje concreta o de un trastero concreto. Ese porcentaje le da derecho también a utilizar la rampa de acceso y salida, las escaleras y las zonas de maniobra.
Lo vemos con un ejemplo: María tiene un piso en un edificio y compra un 1,5% de la finca del garaje de su edificio, que es una única finca en el Registro de la Propiedad. Esa cuota de 1,5% le da derecho a utilizar la plaza de garaje número 25 y toda la rampa de acceso, entrada y salida del garaje.
Por ejemplo, Irene puede comprar una plaza de garaje, aunque no sea propietaria de un piso en el edificio, porque las plazas de garaje son fincas independientes.
Por el contrario, no puede haber una subcomunidad del garaje en estos casos:
Tal y como hemos visto la propiedad horizontal compleja tiene peculiaridades en Cataluña que deben ser consideradas y conocidas por los propietarios y por el administrador de la comunidad.
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