En la Ley de Propiedad Horizontal de Cataluña se rige un tipo de propiedad horizontal especial que es la llamada propiedad horizontal por parcelas. En este artículo te contamos qué es y qué características tiene.
¿Qué es la propiedad horizontal por parcelas?
La definición de la propiedad horizontal por parcelas se establece tanto por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de Cataluña como por la jurisprudencia.
La LPH de Cataluña dice lo siguiente:
1. El régimen de la propiedad horizontal puede establecerse, por parcelas, sobre un conjunto de fincas independientes que tienen la consideración de solares, edificados o no, forman parte de una actuación urbanística y participan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común.
La Audiencia Provincial de Barcelona en su sentencia de 22 de noviembre de 2018, habla de propiedad horizontal tumbada y dice que se caracteriza por la titularidad exclusiva de parcelas (que en el caso que estudia tienen viviendas construidas) y por la presencia de elementos y servicios de uso exclusivo de los titulares de las parcelas. Estos elementos pueden ser: patios, muros, vuelo, suelo, viales, jardines o parques, entre otros.
¿Cómo se regula la propiedad horizontal por parcelas?
Según la LPH de Cataluña este tipo de propiedad se regula:
Por su título constitutivo.
Supletoriamente, por lo no regulado en el título constitutivo, por las normas de la LPH de Cataluña relativas a la propiedad horizontal por parcelas.
Elementos de la propiedad horizontal por parcelas
En este tipo de propiedad encontramos dos tipos de elementos:
Las fincas que son de titularidad privativa.
Son, tal y como se deriva de la definición, solares con o sin construcción y pueden tener anexos inseparables, por ejemplo, un garaje. Estas fincas y sus anexos inseparables pertenecen en exclusiva a sus titulares.
Los actos de enajenación (una compraventa o una donación, por ejemplo), gravamen (hipoteca) y embargo de las fincas privativas se realizan de forma inseparable con la cuota de participación en los elementos comunes.
Si una finca privativa se vende o se transmite de otra forma, el resto de propietarios no tienen derecho de adquisición preferente.
Los elementos comunes.
Son elementos comunes de las fincas los elementos inmobiliarios y los servicios e instalaciones que se destinan al uso y disfrute común. Pueden ser zonas ajardinadas y de recreo, instalaciones deportivas, locales sociales, servicios de vigilancia y elementos similares.
Los elementos comunes son inseparables de las fincas privativas y se vinculan por una cuota de participación expresada en centésimas, es decir, cada finca independiente y privativa tiene asignada una cuota de participación en los elementos comunes.
¿Cómo se crea una propiedad horizontal por parcelas?
Se crea a través de una escritura pública que se otorga ante Notario y que deberá tener el siguiente contenido:
Descripción general del conjunto. Esto incluye el nombre, la ubicación, la extensión, la aprobación administrativa de la actuación urbanística en la que se integra, los datos de la licencia o del acuerdo de parcelación, el número de solares que la configuran y la referencia y descripción de las fincas e instalaciones comunes.
La relación de las obras de urbanización y de las instalaciones del conjunto y el sistema previsto para su conservación y mantenimiento, así como la información sobre la prestación de servicios no urbanísticos y las demás circunstancias que resulten del plan de ordenación.
La descripción de todas las parcelas y de los demás elementos privativos. Se deben incluir: el número de orden, la cuota general de participación y, si procede, las especiales si las hay, la superficie, los límites, y, si procede, los espacios físicos o derechos que constituyan sus anexos o que estén vinculados a ellos.
Las reglas generales o específicas sobre el destino y la edificabilidad de las fincas y la información sobre si son divisibles.
Los estatutos, si existen.
La relación de terrenos de uso y dominio público comprendidos en el ámbito de la propiedad horizontal por parcelas.
Un plano descriptivo del conjunto, en el que deben identificarse las fincas privativas y los elementos comunes.
¿Se debe inscribir la propiedad horizontal por parcelas en el Registro de la Propiedad?
Sí, según la Ley Hipotecaria se deberá hacer una inscripción general del conjunto y una inscripción para cada una de las fincas privativas y se abrirá un folio separado para cada finca destinada a uso y disfrute común o servicios comunes.
Los datos que debe contener la inscripción de las fincas privativas, además de los que exige la Ley Hipotecaria, son los siguientes:
El número de parcela que corresponde.
La cuota o cuota de participación en elementos comunes.
Las restricciones que pueden afectar de una forma específica.
La referencia a la inscripción general y la sujeción al régimen de propiedad horizontal por parcelas.
Las fincas que se destinan al uso común o a servicios comunes se inscriben a favor de los integrantes de la propiedad horizontal por parcelas, pero no es necesario mencionarlos de forma explícita ni incluir sus cuotas de participación.
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¿Se puede extinguir la propiedad horizontal por parcelas?
Sí, puede extinguirse por un acuerdo de 4/5 partes de los propietarios, que deben representar las 4/5 partes de las cuotas de participación. Si se acuerda de esta forma la extinción de la propiedad horizontal por parcelas, se deben pagar todas las deudas con terceros y con los propietarios.
Durante el proceso de liquidación la junta de propietarios debe:
Mantener sus funciones.
Recibir las cuotas atrasadas y otros créditos a favor de la propiedad horizontal por parcelas.
Enajenar, si procede, los inmuebles de uso común si se ha acordado su enajenación.
Una vez realizado todo lo anterior, tendrá que rendir cuentas ante todos los propietarios.
Ejemplo de propiedad horizontal por parcelas
Para comprender mejor este tipo de propiedad horizontal imagina el siguiente ejemplo:
Una urbanización de chalets en las afueras de Barcelona formada por 20 parcelas independientes en las que cada propietario ha construido un chalet. Tienen varios elementos comunes que son: una piscina comunitaria, un jardín y una zona de parque infantil.
Los propietarios de los chalets tienen, cada uno, una cuota de participación en esos elementos comunes y comparten los gastos de mantenimiento: alumbrado, mantenimiento de jardines y piscina, conserjería, etc.
Tal y como hemos visto se trata de un tipo de propiedad horizontal especial que tiene unas normas específicas.
Si vives en un tipo de propiedad de este tipo y necesitas el asesoramiento de un administrador de fincas, contacta con nosotros y te ayudaremos.
