¿Cómo calcular el alquiler en una vivienda?

Tienes una vivienda en Barcelona, quieres alquilarla para obtener una rentabilidad y no sabes cómo establecer el precio para que sea competitivo y se alquile rápido y, a la vez conserves la rentabilidad. No conoces la normativa que limita el precio de la vivienda y solo estás viendo los precios de mercado. En este artículo te ayudamos a establecer el precio del alquiler para que no sea ni muy elevado ni muy bajo.

¿Cómo se calcula el precio del alquiler de una vivienda en España?

El precio del alquiler de una vivienda se puede calcular de muchas formas:

• Puedes ver los anuncios de pisos similares en la zona donde está el piso que se desea alquilar y comparar el precio por metro cuadrado.
• Otra opción consiste en consultar con asesores inmobiliarios de la zona que conozcan los precios por los que se estén alquilando los pisos.
• También tienes la opción de consultar el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler que te dará un rango de precios de alquiler de vivienda orientativo para casos de nuevos contratos de arrendamiento. Si se trata de zonas de mercado residencial tensionado el valor más alto del rango será el límite en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores y en los nuevos contratos de alquiler que estén en esas zonas de viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos 5 años.
• Si el piso están en Cataluña debes consultar el índice de referencia de precios de alquiler de Cataluña publicado en la página de la Agencia Habitatge. Se trata de un indicador público e informativo que te dice el metro cuadrado estimado de las viviendas que estén incluidas en programas de la Generalitat de Catalunya que utilicen este régimen en sus bases, o de las viviendas que estén fuera de las zonas de mercado residencial tensionado.

¿Qué factores influyen en el cálculo del precio del alquiler?

Hay muchos factores que van a influir en la renta de alquiler. Vamos a ver los más importantes:

• Ubicación concreta. No es lo mismo un piso en el centro de una gran ciudad que en un barrio más alejado del centro. El precio puede variar mucho e, incluso, duplicarse, para el caso de pisos en el centro.
• Relación entre oferta y demanda. En los centros de las grandes ciudades hay mucha demanda y poca oferta, por lo que los precios se mantienen altos. En pueblos cercanos a la ciudad, puede reducirse la demanda y aumentar la oferta, por lo que los precios pueden ser más bajos.
• Superficie, distribución y características de la casa. En este sentido, afectan aspectos como la distribución que tiene, la altura, la orientación y la luz natural, la necesidad de hacer o no obras, la superficie útil y construida, la existencia de terraza, el estado de conservación, si hay garaje o trastero o la existencia o no de ascensor.
• Comunicación y transporte. Es otro elemento que se considera. Una vivienda en una zona bien comunicada y con transporte público, tendrá más valor que una vivienda en una zona aislada y sin buena comunicación.
• Gastos de la vivienda. Hay gastos que pueden encarecer el alquiler como los de comunidad, el pago del IBI o de otras contribuciones urbanas. Estos se pueden repercutir al inquilino o no.

¿Cómo calcular el alquiler por metro cuadrado de una vivienda?

Para el cálculo del alquiler por metro cuadrado simplemente se deberá de dividir el precio del alquiler mensual por los metros que tenga la vivienda. Por ejemplo, si alquilo la vivienda a 1.000 euros al mes, y tiene una superficie de 50 metros cuadrados el precio del metro cuadrado será de 20 euros metro cuadrado al mes.

Obtener esta cifra te permitirá comparar precios con viviendas similares y establecer un precio competitivo, dentro de los límites legales que se apliquen.

Fórmulas comunes para calcular la rentabilidad del alquiler

El alquiler de una vivienda supone la generación de un ingreso para el arrendador por la renta que paga el inquilino, pero no es un ingreso neto, sino bruto, porque hay que restar los gastos que tiene la casa.

Veamos un ejemplo:

Tienes un piso de 100 metros cuadrados en Barcelona con los siguientes gastos prorrateados al mes:

• IBI: 45 euros.
• Comunidad de propietarios: 80 euros.
• Seguro del hogar: 30 euros.
• Mantenimiento y reparaciones: 40 euros.

TOTAL: 195 euros/mes

Al año serían 2.340 euros.

El piso te costó 300.000 euros (incluyendo el precio de la casa, los gastos de la compraventa y los impuestos) y el precio medio del alquiler en la zona es de 15 euros por metro cuadrado, por lo que podrías cobrar 1.500 euros de renta mensual.

Al año obtendrías 18.000 euros de ingresos.

El cálculo de la rentabilidad bruta sería el siguiente 18.000 (ingresos anuales) x 100 / 300.000 (precio y gastos de compraventa) = 6%

En cuanto a la rentabilidad neta: 18.000 (ingresos anuales) – 2.340 (gastos anuales) /300.000 (precio compraventa) x 100 = 5,22%

¿Qué es el índice de referencia de alquiler de vivienda (IRAV) y cómo afecta al cálculo?

El Sistema Estatal de Referencia del Precio Alquiler de Vivienda, que también se llama índice de precio de referencia, es una base de datos pública creada para dar información a los arrendadores y arrendatarios de forma orientativa sobre el precio de alquiler para los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.

El índice te da una horquilla de precios en la que deberían estar los precios de mercado de una determinada zona que hayas especificado y con unas características concretas.

El objetivo del índice es conseguir un mercado de alquiler de vivienda que sea más transparente y competitivo e impulsar que aumente la oferta de vivienda con precios asequibles.

¿Cómo afecta la regulación a la subida del alquiler?

El artículo 19 de la ley de arrendamientos urbanos define cómo se actualiza el precio del alquiler de una vivienda y establece que si las partes no han acordado un índice concreto se aplicará el índice de garantía de competitividad, pero, en los contratos de arrendamiento actuales de vivienda se suele pactar que la renta se actualice conforme al índice de referencia de alquiler de vivienda que hemos citado anteriormente (IRAV).

Tal y como hemos visto, calcular el alquiler de la vivienda para tener un precio adecuado, requiere hacer diversas operaciones y analizar el mercado con atención. Un precio que respete la normativa y que sea adecuado para el mercado hará que el piso se alquile más rápido y a un precio justo.

Si necesitas ayuda para establecer el precio de alquiler y comercializar tu piso, contacta con nosotros.