¿Cómo negociar con los okupas? Ahora tienes obligación de hacerlo antes de ir a juicio

¿Sabes que antes de demandar a los okupas tienes que negociar con ellos? Esa es una de las consecuencias de la regulación que ha establecido la Ley de eficiencia de la justicia que entró en vigor el pasado mes de abril. En este artículo te contamos por qué hay que negociar con los okupas, qué establece la nueva norma, cómo se negocia, de qué forma se prueba que se ha negociado y qué hacer si el okupa no quiere negociar.

¿Por qué hay que negociar con los okupas?

Hace unos meses entró en vigor la Ley de eficiencia en la justicia que tiene como objetivo básico que los juzgados y tribunales sean más ágiles en la resolución de los asuntos. La meta es que se resuelvan los conflictos con negociación y no con juicios.

En base a la nueva norma es imprescindible intentar llegar a un acuerdo antes del juicio y probar que se ha intentado ese acuerdo, que será un requisito previo para que el asunto sea admitido por los tribunales.

La norma implica que hay que utilizar un método de solución de controversias que puede ser:

• La mediación.
• La conciliación.
• La oferta vinculante confidencial.
• La designación de un experto independiente.
• Un proceso colaborativo con abogados.
• Otros medios equivalentes.

Los juzgados y tribunales están aplicando la nueva normativa poco a poco y los juzgados de Primera Instancia de Madrid han confirmado que esta medida se aplica también a los casos de okupación. Por lo tanto, antes de presentar una demanda para recuperar el inmueble es necesario intentar un acuerdo.

¿Cómo se negocia con los okupas?

Esta es la parte más compleja y en la que hay que diferenciar varios casos:

• Okupación. En este supuesto el propietario o su abogado deberá hablar con los ocupantes ilegales de la casa e intentar alcanzar un acuerdo antes de ir a juicio. Es importante que haya algún documento que pruebe que se ha intentado la negociación.
• Inquiokupación. En este caso se pueden dar dos circunstancias:
  • Que el inquilino haya dejado de pagar la renta. Si estás en este caso puedes intentar llegar a un acuerdo para reducir la deuda y que te devuelvan las llaves, por ejemplo.
  • Que el inquilino siga ocupando la vivienda a pesar de haber terminado la duración del contrato. En este caso deberás pactar una fecha de desalojo para evitar el juicio y que se generen más gastos y costas.

¿Cómo se prueba que se ha negociado con el okupa?

Es fundamental, para que se admita a trámite una demanda judicial posterior, que se pruebe el intento de acuerdo. Puede hacerse de varias formas:

• Un acuerdo firmado por las dos partes con todos los datos de identificación del propietario y del ocupante, las reuniones celebradas y con la declaración de que se ha negociado de buena fe.
• Un certificado emitido por una tercera persona que haya intervenido en la negociación: un mediador, un abogado y otro, que indique todas las circunstancias del caso y el intento de acuerdo.
• Una escritura pública que incluya el acuerdo. En este caso se formaliza ante Notario que dará fe de dicho acuerdo.

¿Qué pasa si el okupa se niega a negociar?

En este supuesto deberás dejar constancia de haber intentado la negociación. Por ejemplo, si le has enviado un burofax y no ha contestado, el burofax puede ser prueba de ese intento. También se podrían utilizar testigos, por ejemplo. Si ha intervenido otra persona (mediador, abogado), un certificado emitido por ese profesional también es válido.

En cualquier caso, es importante que te asesores con abogados expertos para evitar cometer errores que retrasen el proceso de recuperar la propiedad.

¿Hay un procedimiento de desahucio rápido para okupas?

Además de la nueva obligación de negociar que hemos visto en los apartados anteriores, la Ley de eficiencia en la justicia modificó la Ley de Enjuiciamiento Criminal para implantar juicios rápidos en los casos de okupas. En concreto, lo que se hizo fue incluir los dos delitos en los que se puede encuadrar la ocupación (usurpación ilegal y allanamiento de morada) en los delitos que pueden ser tramitados por un juicio rápido.

Para poder utilizar esta vía del juicio rápido, lo primero que debemos ver es que el hecho debe encuadrarse en uno de estos dos delitos regulados en el Código Penal:

• Allanamiento de morada. En este delito una persona entra en una morada ajena y se mantiene en ella contra la voluntad del morador.
• Usurpación de vivienda. En este caso una persona ocupa un inmueble de otra persona con violencia o intimidación; u ocupa sin autorización un inmueble que no sea morada, y se mantiene ahí contra la voluntad del titular.

El proceso es más rápido porque se acortan los plazos y se deberá celebrar el juicio en un plazo máximo de 15 días. Los trámites a seguir son los siguientes:

• Presentación de la denuncia ante la policía que la derivará al juez que corresponda.
• El propietario y el okupante son citados para declarar en el juzgado en un plazo máximo de 72 horas.
• Se celebra el juicio en un plazo de 15 días. En el juicio se podrán aportar pruebas y podrán ir testigos de cada parte.
• Finalmente, se dictará sentencia para el desalojo inmediato. Esta sentencia se podrá recurrir en un plazo de 10 días.
• Lanzamiento. Es el paso en el que efectivamente se desaloja la vivienda. Acuden funcionarios del juzgado, la policía, el procurador y el abogado, así como el propietario si lo desea.

En definitiva, los cambios normativos que se han aprobado pretenden que tengamos una justicia más ágil y que haya un intento de las personas para intentar resolver los conflictos de forma extrajudicial para evitar procesos largos y saturación de juzgados y tribunales.

Si necesitas ayuda en un caso de negociación con okupas, contacta con nuestro equipo de gestión de alquileres para que analicemos tu caso y te asesoremos.