Cuando se crea una comunidad de propietarios, se generan derechos y también obligaciones para las personas que forman parte de esa comunidad. En ese momento o en otro posterior se puede elaborar los estatutos y el reglamento de régimen interior. En este artículo te vamos a contar qué son, en qué se diferencian y qué contenido deben tener según el Código Civil de Cataluña.
¿Qué es y qué contenido tienen los Estatutos de comunidad?
El Código Civil de Cataluña se refiere a los estatutos de comunidad en el artículo 553-11 y establece que se regulan los aspectos del régimen jurídico de la comunidad y que pueden contener reglas sobre estos aspectos:
- El destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y de los comunes. Por ejemplo, se puede establecer que los pisos se utilicen como vivienda.
- Las limitaciones de uso y otras cargas de elementos comunes. En las comunidades de propietarios puede haber diversos elementos comunes y se pueden regular reglas sobre su uso. Por ejemplo, pueden afectar a la fachada o al portal.
- El ejercicio de derechos y el cumplimiento de obligaciones. Se pueden regular obligaciones concretas que tienen los vecinos en la comunidad, respetando siempre la regulación de la Propiedad Horizontal.
- La aplicación de gastos ingresos y la distribución de cargas y beneficios. En todas las comunidades habrá gastos para conservar los servicios y zonas comunes y también ingresos (cuotas de comunidad), por lo que se pueden regular normas sobre este tema.
- La forma de gestión y administración. Es posible establecer qué órganos tendrá la comunidad y qué funciones tendrán.
Cláusulas concretas que se pueden regular en los Estatutos de Comunidad
En una comunidad de propietarios se pueden elaborar estatutos que tengan las siguientes cláusulas:
- Cláusulas que permitan agrupación, agregación, segregación y división de elementos privativos y las de desvinculación de anexos con creación de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participación de las fincas resultantes se fijan por la suma o la distribución de las cuotas de los elementos privativos afectados.
Por ejemplo, puede que un propietario quiera dividir su piso en dos y si los estatutos ya regulan esta posibilidad y establecen que no es necesario el consentimiento de la junta de propietarios, se podrá hacer esa división sin el acuerdo de la junta. Otro ejemplo: un piso tiene un anexo que es un garaje y se quieren separar, de forma que se crea una nueva entidad sin el consentimiento de la junta.
- Cláusulas que exoneran a algunos propietarios de pagar determinados gastos de conservación de elementos comunes concretos. Por ejemplo, si hay una vivienda en la planta baja que no utiliza el ascensor, se le podría exonerar de los gastos de ese elemento común.
- Cláusulas por las que se establece el uso exclusivo de un elemento común o de una parte del mismo a favor de un propietario. Por ejemplo, el propietario del piso de la última planta podría tener el uso exclusivo de la terraza que está en la cubierta.
- Cláusulas por las que se permite colocar carteles de publicidad en elementos comunes.
- Cláusulas que limitan las actividades que se pueden realizar en elementos privativos. Por ejemplo, se puede establecer que en los locales no se podrá realizar una actividad de restaurante.
- Cláusulas por las que la resolución de conflictos en la comunidad se hará por arbitraje o mediación. Son medios de resolución de conflictos alternativos a los tribunales.
Es importante considerar que para que los estatutos tengan efectos frente a terceras personas, deberán estar inscritos en el registro de la propiedad.
¿Qué es y qué contenido tiene el reglamento de régimen interior?
El Código Civil de Cataluña se refiere al reglamento de régimen interior en el artículo 553-12 y establece varios elementos importantes:
- El reglamento no puede ser contrario a los estatutos.
- Regula las normas internas relativas a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y la utilización de elementos de uso común y de las instalaciones.
- Obliga a los propietarios y a los usuarios de los elementos privativos.
Por ejemplo, en el reglamento de régimen interior se pueden regular aspectos como los siguientes:
- Horario de portería o de apertura del portal.
- Normas de uso de los ascensores y del montacargas.
- Horarios y reglas de utilización de la piscina o los jardines.
- Funciones del portero o conserje de la finca.
- Horario de retirada de basura.
- Prohibición de tender ropa.
Es importante que el contenido no sea excesivamente exhaustivo, sino que se vaya adaptando a las necesidades de la comunidad en cada momento.
¿En qué se diferencian los estatutos del reglamento de régimen interior?
Hay varias diferencias entre los estatutos de comunidad y el reglamento de régimen interior. Te las contamos a continuación:
- Inscripción en el registro de la propiedad. Los estatutos se inscriben en el registro de la propiedad, el reglamento no.
- Modificación. Para modificar los estatutos es necesaria una mayoría de cuatro quintos de los propietarios con derecho a voto que representen a cuatro quitos de las cuotas de participación. El reglamento se puede modificar por mayoría simple.
- Contenido. Los estatutos regulan los derechos y obligaciones, mientras que el reglamento regula las normas de convivencia y el uso de elementos e instalaciones comunes. En este sentido, por ejemplo, el reglamento no puede establecer normas sobre usos de los elementos privativos, por ejemplo, que un piso se puede utilizar como local, porque es un contenido que corresponde a los estatutos de comunidad.
En definitiva, los estatutos de comunidad son diferentes del reglamento de régimen interior, y es fundamental conocer la finalidad de cada uno para poder regular de forma completa la comunidad.
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