¿Cómo comprar una casa entre varias personas? Todo lo que tienes que saber

¿No puedes comprar una casa tú solo? Es algo bastante habitual debido a la importante inversión que supone y a la gran subida de precios que estamos viviendo en el sector vivienda. Esta situación no quiere decir que no puedas comprar, sino que puedes valorar otras alternativas como comprar una vivienda entre varias personas. En este artículo analizamos esta posibilidad y vamos a ver qué ocurre si se compra entre familiares, amigos o pareja, cómo funciona una hipoteca en estos casos o qué riesgos existen.

¿Es posible comprar una vivienda entre varias personas?

Sí, es posible. Cuando varias personas compran juntas una casa se produce la llamada copropiedad o proindiviso que es una situación en la que varias personas tienen la propiedad sobre la casa de forma parcial. La participación se expresa a través de un porcentaje que no tiene por qué ser igual para todos los copropietarios. Esa participación no se refiere a una parte concreta del inmueble, es decir, que un propietario con un 20% no tiene una parte definida asignada (salón, comedor etc.), sino que se trata de cuotas abstractas.

¿Qué figura legal es la más recomendable para comprar con varios propietarios?

Existen varias formas de comprar un piso entre varias personas, que pueden ser las siguientes:

• Comprar directamente entre esas personas una parte indivisa cada una y que quede así reflejado en el contrato de compraventa. En este caso los trámites son más sencillos.
• Crear una comunidad de bienes entre las personas que quieren comprar y utilizar esa figura para la compra. Las comunidades de bienes son figuras jurídicas reguladas en el Código Civil que no tienen personalidad jurídica y en las que cada partícipe responde con su patrimonio personal de las deudas de la comunidad.
• Crear una sociedad mercantil de responsabilidad limitada. De esta forma la vivienda será propiedad de la empresa de la que serán partícipes varias personas. En este caso es el patrimonio de la SL el que responde de las deudas de la sociedad.

Cada forma tiene ventajas e inconvenientes que dependerán de lo que elijan las personas que compran.

Ventajas y riesgos de comprar una casa con varios propietarios

Existen varias ventajas e inconvenientes a la hora de comprar una casa entre varios propietarios. Se deben valorar antes de la compra para evitar problemas y son los siguientes:

Entre las ventajas destacamos:

• Aumento de la capacidad de pago. Se unen los ingresos de varias personas y es posible acceder a viviendas con precios más altos.
• Incremento de la posibilidad de concesión de hipoteca. Debido a que al juntarse varias personas la capacidad de pago es mayor, tal y como hemos visto, las posibilidades de obtener financiación a través de una hipoteca son mayores, porque el banco tendrá más seguridad de cobro.

Las desventajas más destacadas son las siguientes:

• Una o varias personas no pueden pagar la hipoteca.
• Una o varias personas quieren vender su parte y el resto no.

¿Cómo funciona una hipoteca compartida entre varias personas?

El hecho de que varias personas compren una casa y firmen una hipoteca compartida, supone que, si hay un impago, el banco puede reclamar el pago a cualquiera de las personas que firmaron. Esto tiene como consecuencia que uno o varios propietarios tendrán que asumir la deuda y los gastos derivados del retraso en el pago.

Puede ocurrir también que uno de los cotitulares quiera salir de la hipoteca compartida. En estos casos hay varias opciones:

• Cancelación de la hipoteca. Se puede hacer de dos formas o pagando todos lo que queda de la hipoteca con sus propios fondos o vender el piso y con el dinero obtenido, cancelar la hipoteca. Esto supone una cancelación económica de la hipoteca, pero debe haber también una cancelación registral, es decir, que se debe inscribir la cancelación económica para que la carga de la hipoteca se cancele en el Registro de la Propiedad. Esto se hace mediante un certificado de no deuda aportado por el banco y el otorgamiento de una escritura de cancelación de hipoteca ante Notario.
• Extinción del condominio y novación de la hipoteca. En este caso, la persona que quiere salir de la hipoteca y de la copropiedad cede su parte al resto. Es necesaria la autorización del banco porque afecta a la hipoteca. Si el banco autoriza se deberá otorgar una escritura de novación de la hipoteca con todos los gastos que supone (comisiones, tasación etc.).

¿Qué pasa si uno de los compradores quiere vender su parte?

Si uno de los copropietarios quiere vender su parte, la venta es posible, pero si, por ejemplo, tiene un porcentaje de un piso, es difícil que alguien quiera comprar ese porcentaje que no corresponde a una parte concreta. Para evitar que estas situaciones supongan un bloqueo se pueden firmar acuerdos previos por los que el resto de copropietarios tengan la facultad de comprar a un precio de mercado determinado.

Si se genera un conflicto y no hay acuerdo, se puede recurrir al juez para que disuelva el proindiviso.

¿Cómo se disuelve una copropiedad o comunidad de bienes?

Puede ocurrir que una de las personas que crearon la comunidad de bienes para comprar una casa quiera disolverla. En estos supuestos se pueden dar dos alternativas:

• El resto de personas que forman parte de la comunidad de bienes pueden decidir quedarse con toda la comunidad de bienes e indemnizar a los que se quieren ir.
• Vender la vivienda que forma parte de la comunidad.
• Ejercitar una acción de división de cosa común ante el juez, si no se logra alcanzar un acuerdo.

Comprar piso entre familiares: lo que debes tener en cuenta

Es bastante habitual que los padres compren a medias un piso con su hijo para ayudarle con la compra. Esto es totalmente legal y posible. En estos casos se puede comprar a partes iguales entre los padres y el hijo o comprar en porcentajes diferentes, por ejemplo, el hijo un 30% de la casa y los padres el restante 70%.

Es importante reflejar muy bien la parte que se compra y verificar cómo se reparte la responsabilidad en el caso de que se contrate una hipoteca de forma conjunta.

¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una casa entre varias personas?

Los impuestos que tendrás que pagar en el caso de comprar un piso entre varias personas son los mismos que si lo compras solo:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano.
• En el caso de que la vivienda sea nueva se pagará también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

El vendedor, por su parte, tendrá que pagar la plusvalía municipal y el IRPF por la ganancia patrimonial que obtenga.

Tal y como has visto, comprar una casa entre dos o más personas, es posible, solo hay que conocer las formas de hacerlo y asesorarse para realizar la operación con seguridad jurídica. Si necesitas gestionar una copropiedad de este tipo o un patrimonio, contacta con nosotros y te ayudaremos.