En el artículo de hoy vamos a analizar el denominado derecho de vuelo tal y como se regula en el Código Civil catalán: qué es, en qué se diferencia del derecho de superficie, cómo se constituye y qué derechos aporta a su titular.
¿Qué es el derecho de vuelo?
El derecho de vuelo es un derecho real que supone tres cosas:
- El derecho a elevar una construcción sobre un edificio. Por ejemplo, se construye un piso más sobre la azotea de un edificio.
- El derecho a construir bajo el suelo. Por ejemplo, en un edifico con una planta de sótano se construye otra.
- El derecho a construir sobre un solar que sea edificable. Por ejemplo, sobre un solar se construye un edificio de viviendas.
Por lo tanto, el derecho de vuelo es un derecho a edificar sobre o debajo de un edificio que ya existe o sobre un solar.
Diferencia entre derecho de vuelo y derecho de superficie
Hay varias diferencias que debemos tener claras entre el derecho de vuelo y el derecho de superficie, que son las siguientes:
- El derecho de vuelo siempre se refiere a un terreno urbano, sin embargo, el derecho de superficie se puede referir a un terreno rústico o a un terreno urbano.
- En el derecho de superficie hay una persona que es propietaria del suelo y otra que es propietaria de la construcción (es el llamado superficiario). Sin embargo, el derecho de vuelo, una vez que se ejercita el derecho la nueva construcción se integra en la propiedad horizontal y el titular de ese derecho adquiere la propiedad del edificado.
¿Cómo se constituye el derecho de vuelo?
Según la Ley de Propiedad horizontal de Cataluña (artículo 553-13 del Código Civil catalán), La constitución o la reserva expresa del derecho para sobrellevar, subedificar o edificar en el mismo solar del inmueble a favor de los constituyentes o de terceras personas, es válida si la establece el título de constitución del régimen de propiedad horizontal.
Vamos a analizar la regulación por partes:
- El derecho de vuelo, tal y como hemos visto, supone tres cosas: la facultad de construir por encima del edificio, construir por debajo o edificar en el solar.
- El derecho se puede otorgar a favor de los que constituyan el derecho o de otras personas.
- Para que exista el derecho de vuelo es necesario que se regule en el título de constitución de la propiedad horizontal, es decir, que en la escritura por la que se divide horizontalmente el edificio se regule la posibilidad de que exista un derecho de vuelo a favor de alguna persona.
¿Qué derechos tienen los titulares del derecho de vuelo?
Los titulares del derecho de vuelo tienen varios derechos que son los siguientes:
- Edificar a su cargo en función de lo que se ha regulado sobre el derecho de vuelo en el documento por el que se haya constituido.
- Hacer suyos los elementos privativos que se deriven del ejercicio de ese derecho, es decir, si, por ejemplo, los titulares del derecho de vuelo han construido un piso más sobre un edificio tendrán derecho a que ese piso sea de su propiedad.
- Otorgar la correspondiente declaración o ampliación de obra nueva, y si se ha previsto en el momento de constituir el régimen de Propiedad Horizontal o el propio derecho de vuelo, la facultad de modificar la división horizontal. Esto se regula puesto que, si se añade un nuevo piso o sótano a un edificio, será necesario una redistribución de las cuotas de participación en los elementos comunes.
¿Qué contenido debe de tener la escritura por la que se constituye el derecho de vuelo?
El contenido de la escritura que regula el derecho de vuelo debe tener una serie de elementos que están regulados en el artículo 567-2 del Código Civil de Cataluña. Los elementos son los siguientes:
- El número máximo de plantas, edificios y elementos privativos que puedan construirse en función de la normativa urbanística y de la normativa sobre propiedad horizontal que estén vigentes en el momento en que se constituya el derecho de vuelo.
- Los criterios que se aplicarán para determinar las cuotas de participación que se asignarán a los elementos privativos en función de lo que se haya construido y las que corresponderán a las plantas que ya existan.
- El plazo máximo para ejercer el derecho de vuelo, que no puede ser superior, incluyendo las prórrogas, a 30 años.
- El precio o la contraprestación que deberá pagar quien tenga el derecho de vuelo o la forma en la que se valora el derecho si lo que se otorga es una reserva.
Por otro lado, hay una serie de elementos del contenido de la escritura por la que se crea el derecho de vuelo que son potestativos y que son los siguientes:
- Las normas de comunidad por las que se regirá el edificio una vez que se haya edificado.
- La limitación de la disponibilidad al derecho de vuelo.
- La posibilidad de que los titulares del derecho de vuelo puedan establecer o modificar el régimen de propiedad horizontal, modificar la descripción del edificio que ya existía y fijar o redistribuir las cuotas de participación sin el consentimiento de quienes hayan concedido el derecho de vuelo.
- Otros pactos lícitos que se consideren oportunos.
La escritura por la que se constituye el derecho de vuelo se inscribirá en el Registro de la Propiedad y desde el momento de la inscripción será oponible a terceras personas.
Tal y como hemos visto el derecho de vuelo es un derecho importante que puede afectar a la propiedad horizontal y que es necesario conocer si ha sido regulado en la comunidad de propietarios.
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