Alquilar una vivienda puede ser una buena opción durante un tiempo para el propietario, pero llega un momento en el que se puede plantear la venta. Si el piso sigue alquilado y todavía queda un tiempo de contrato, pueden surgir dudas: ¿se puede echar al inquilino?, ¿hay que indemnizarle?, ¿el inquilino tiene derecho a comprar? En este artículo vamos a responder a todas estas preguntas.
¿Se puede echar al inquilino para vender una vivienda?
No se puede responder a esta pregunta de una forma única porque hay que analizar:
El contenido del contrato de alquiler que se ha firmado. En el contrato hay que ver:
La duración que se haya pactado. La ley de arrendamientos urbanos establece en el artículo 10 que la duración del contrato de arrendamiento se pacta libremente por las partes.
Las obligaciones asumidas por el arrendatario y su cumplimiento. Por ejemplo, si el arrendatario ha incumplido el pago de la renta nos encontraríamos ante una causa de rescisión del contrato a favor del arrendador.
La renuncia o no al derecho de adquisición preferente. Es decir, el inquilino podría renunciar en el contrato a este derecho reconocido por ley.
La regulación de que la venta de la vivienda extingue el contrato. Puede ocurrir que las partes pacten que la venta de la casa suponga la extinción del arrendamiento una vez transcurrida la duración inicial si el arrendamiento no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Si el arrendamiento está inscrito, la venta no extingue el alquiler, aunque se haya pactado. Quien compre la casa debe mantener el arrendamiento por el plazo que quede por cumplir hasta los 5 o 7 años si el arrendador es persona jurídica (empresa).
La regulación que establece la ley de arrendamientos urbanos.
Duración. Si el plazo de duración pactado por las partes es inferior a 5 años o a 7 años si el arrendador es persona jurídica, se prorrogará por plazos anuales hasta alcanzar esa duración, salvo que el arrendatario manifieste con 30 días de antelación su voluntad de no renovar el contrato. Por lo tanto, la posibilidad de no renovar el contrato se produce para el arrendador una vez que transcurra ese plazo mínimo.
Derecho de adquisición preferente del arrendatario. Lo veremos más adelante en este artículo, pero el inquilino puede tener un derecho de adquirir con preferencia sobre otro comprador la vivienda.
¿Qué dice la ley sobre vender un piso con inquilino?
La ley de arrendamientos urbanos se refiere a este tema en el artículo 14 y establece que el comprador de una vivienda alquilada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato o 7 si se trata de una persona jurídica. En el caso en que la duración pactada sea superior a 5 años o a 7 años si el arrendador es persona jurídica, el comprador se subrogará en toda la duración pactada
¿Cuándo puede el propietario recuperar la vivienda alquilada?
El propietario puede recuperar la vivienda en función de lo establecido en el contrato y, sobre todo, en los casos en los que se ha producido un incumplimiento por parte del inquilino. Por ejemplo:
Obras no consentidas por la propiedad.
Alquiler de una parte del piso sin autorización del arrendador (subarriendo inconsentido).
Daños en la vivienda.
Realización de alguna actividad no permitida.
Impago de la renta o de los conceptos asimilados (suministros, gastos etc.).
Derechos del inquilino si el propietario quiere vender
Hemos citado con anterioridad que uno de los elementos que hay que analizar en el contrato de alquiler es si el inquilino tiene en caso de venta es el de adquisición preferente que se desglosa en dos derechos: el derecho de tanteo y el de retracto. Lo vemos a continuación.
¿Qué es el tanteo y retracto en la venta de un piso alquilado?
El derecho de adquisición preferente se regula en el artículo 25 de la Ley de arrendamientos urbanos que establece que en caso de venta de la vivienda alquilada el arrendatario tiene un derecho de adquisición preferente sobre la misma que funciona de la siguiente forma:
El inquilino puede ejercitar su derecho de tanteo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la decisión de vender la vivienda, el precio de venta y las demás condiciones de esa venta.
Si la notificación que hemos citado en el apartado anterior no se hace, o se omite alguno de los elementos que hemos visto, el inquilino tendrá un derecho de retracto, es decir, que podrá adquirir la vivienda anulando la compraventa y sustituyendo al comprador.
En el contrato se podrá incluir que el inquilino renuncia a este derecho.
Si, por ejemplo, se vende un edificio con varias viviendas alquiladas, el inquilino no tendrá derecho de adquisición preferente.
¿Qué opciones tengo para vender si el inquilino no quiere irse?
Si el inquilino no quiere marcharse el arrendador tiene varias opciones:
Negociar una resolución anticipada del contrato del alquiler. En este caso, el arrendatario puede reclamar una indemnización por el tiempo que reste de contrato. El importe que se pacte debe de ser razonable de forma que las dos partes salgan beneficiadas.
Vender el piso alquilado a inversores. En este supuesto, tal y como hemos visto, el nuevo arrendador deberá mantener el contrato hasta que venza. Es una opción que puede interesar a los inversores. Hay que valorar la rentabilidad que se puede obtener por el inversor en función de diversos factores: precio de la compraventa, renta que paga el inquilino y duración del contrato que queda por cumplir.
Como consecuencia de todo lo anterior, es importante que tengas en cuenta que:
Salvo algunas excepciones, en principio, no es posible echar al inquilino hasta que no finalice el contrato, salvo que haya un incumplimiento grave del inquilino. Otra excepción, en la que el piso no se vende, es la que supone recuperar el piso para el arrendador o un familiar, con los requisitos que se establecen en la ley.
Revisa el contrato para verificar qué firmaste.
Considera la posibilidad de indemnizar al inquilino para que se marche si quieres vender la vivienda vacía, o la alternativa de venderla alquilada como una inversión.
En cualquier caso, necesitarás el asesoramiento de abogados expertos en gestión de alquiler para que analicen el caso y puedan recomendarte la mejor opción a la vista de la ley y del contrato firmado.
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