¿Cómo se crea la comunidad de propietarios según la LPH de Cataluña?

Crear una comunidad de propietarios requiere seguir una serie de pasos legales que en Cataluña están regulados en el Libro quinto del Código Civil de Cataluña que se ocupa de los derechos reales y, en concreto, de la propiedad horizontal. En este artículo vamos a analizar cómo se crea una comunidad de propietarios, quién la crea, qué contenido debe tener la escritura de constitución y cómo se modifica.

¿Desde qué momento se considera que existe un edificio sometido a la normativa de propiedad horizontal?

Hay muchas situaciones de los edificios que generan dudas sobre el momento en el que se someten a la normativa sobre propiedad horizontal, por ejemplo, ¿Qué ocurre si el edificio está en obras? La Ley de Propiedad horizontal catalana da la solución a esto estableciendo lo siguiente:

• El edificio se somete al régimen de propiedad horizontal desde que se otorga el título de constitución de esa propiedad, es decir, desde que se firma la escritura pública ante notario para crear la propiedad horizontal, aunque no haya terminado la construcción.
• La escritura por la que se crea la propiedad horizontal se debe inscribir en el registro de la propiedad.

¿Quiénes pueden establecer el régimen de propiedad horizontal en un edificio?

Las personas que pueden crear el régimen de propiedad horizontal en un edificio son el propietario o los propietarios del inmueble en el momento en el que se crea el régimen.  Es decir, que un inquilino no podría crear el régimen.

Además, si un propietario de uno de los inmuebles lo vende en escritura pública deberá indicar el título de constitución (la escritura por la que se creó la propiedad horizontal sobre el edificio) e incluir los estatutos y otras normas de comunidad.

¿Qué contenido debe tener la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal?

La escritura por la que se crea el régimen de propiedad horizontal en un edificio debe contener los siguientes elementos, según el Código Civil de Cataluña:

• La descripción del inmueble en su conjunto, indicando si está o no terminado, e incluyendo una lista de los elementos, instalaciones y servicios comunes que tiene.
• La descripción de todos los elementos privativos, es decir, de cada piso y local que forma parte del edificio. A cada uno se le asignará un número de orden interno y una cuota de participación general y especial, si es necesario. Se deberá describir la superficie útil, la situación, los límites, la planta, el destino y, si se aplica, los espacios físicos y los derechos que sean anexos a estos elementos privativos. Por ejemplo, un trastero o un garaje.
• Un plano del inmueble.
• Estatutos de comunidad, si los hay. Es aconsejable elaborarlos para regular la convivencia en la comunidad.
• Reservas de derechos o facultades que se hayan establecido a favor del promotor.
• Y la previsión de formación de subcomunidades si son de aplicación. Hay casos en los que, cuando se trata de una urbanización con varios edificios se forman subcomunidades en cada portal, por ejemplo.

Es importante tener en cuenta que a la vez que se otorga la escritura de constitución de la propiedad horizontal se debe otorgar la escritura de obra nueva del edificio, o se puede otorgar antes la de obra nueva. La escritura de obra nueva es un documento notarial en el que se describe una nueva construcción que se ha hecho sobre un terreno y se inscribe en el registro de la propiedad.

A continuación, la escritura se inscribirá en el registro de la propiedad y se creará un folio en el registro para cada finca en la que se divide el inmueble, es decir, que cada piso o local tendrá un número de finca independiente en el registro de la propiedad.

Otro elemento importante es que, si se incluye una facultad de modificación unilateral del documento por el que se crea la propiedad horizontal a favor de una de las personas que crea la propiedad horizontal, se considera nula.

¿Cómo se modifica el documento que crea la propiedad horizontal?

El título constitutivo de la propiedad horizontal, es decir, la escritura que crea el régimen de propiedad horizontal de un edificio se puede modificar en algunos casos. Para ello es necesario cumplir varios requisitos:

• Que exista un acuerdo de la junta de propietarios. Es decir, se debe convocar a la junta e incluir en el orden del día la creación de la propiedad horizontal. Una vez celebrada la junta y obtenido el acuerdo para la creación de la propiedad horizontal, se deberá elaborar el acta de constitución que debe firmarse por el secretario de la comunidad.
• No es necesario el acuerdo de la junta en los siguientes casos:
  • Cuando se trate del ejercicio de un derecho de vuelo, sobreelevación, subedificación y divisiones de elementos privativos o desvinculaciones de anexos que los estatutos ya las prevén.
  • Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos así lo establecen. Por ejemplo, que un piso se divida en dos.
  • Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohíban expresamente. Por ejemplo, un piso que se usa para vivienda y que se quiere destinar a oficina, cumpliendo con toda la normativa.
  • La ejecución de actuaciones ordenadas por la Administración pública de conformidad con la legislación vigente en materia urbanística, de habitabilidad, de accesibilidad y sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Por ejemplo, puede que el ayuntamiento obligue a hacer una obra que suponga la alteración del título constitutivo.

La modificación deberá hacerse por los propietarios que tengan cuotas afectadas.

En definitiva, se trata de un proceso en el que se tendrán que seguir los pasos y los requisitos legalmente establecidos.

Si necesitas ayuda para constituir o gestionar una comunidad de propietarios en Cataluña, no dudes en contactar con nosotros. Analizaremos tu caso y realizaremos las gestiones necesarias que necesites.