Propiedad horizontal de Cataluña: ¿qué responsabilidad tienen los propietarios por deudas de la comunidad?

Imagina el siguiente caso: tu comunidad de propietarios contrata a una empresa para realizar unas obras en la cubierta. Debido a una serie de problemas de liquidez, la comunidad no puede pagar las obras y la empresa demanda a la comunidad y a los vecinos. En estos casos: ¿Responden los propietarios de esa deuda? ¿Se deben hacer cargo de toda la deuda o solo de una parte? Lo vamos a analizar con detalle a continuación según la regulación de la propiedad horizontal que realiza el Código Civil de Cataluña.

¿Se puede reclamar a un propietario una deuda que sea de la comunidad?

Este tema se regula en el artículo 553.4 del libro quinto del Código Civil de Cataluña que establece que los propietarios son titulares mancomunados de los créditos a favor de la comunidad y de las deudas que esta contraiga, en función de su cuota de participación.

Esto quiere decir que:

• Cada propietario tiene derecho a exigir la cantidad que se le deba a la comunidad en proporción a su cuota.
• También tiene la obligación de pagar las deudas de la comunidad en proporción a dicha cuota. (Por eso se habla de responsabilidad mancomunada, si fuera responsabilidad solidaria, se le podría exigir toda la deuda).

Por lo tanto, no se puede exigir toda la deuda a un propietario o un propietario no puede reclamar toda la cantidad que se le deba a la comunidad.

Requisitos para que una deuda de la comunidad se pueda reclamar a los propietarios

Volvamos al ejemplo del inicio: una empresa de obras demanda a los vecinos y a la comunidad por un impago. Lo primero que debemos tener en cuenta es que la regulación legal que hemos visto no quiere decir que el propietario deba hacerse cargo de la deuda de la comunidad directamente. Para que esto sea posible es necesario, según varias sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC), que:

• Exista un crédito contra la comunidad. Es decir, que exista una deuda real a cargo de la comunidad. En este caso, los bienes de la comunidad serán los que deban responder de la deuda en primer lugar.  
• Se puede demandar a los vecinos o propietarios también, a la vez o después de demandar a la comunidad, pero es necesario que se les haya reclamado el pago de forma individual.
• En algunos casos, las Audiencias Provinciales como la de Lleida, han considerado que los propietarios solo responderán cuando la comunidad no tenga bienes propios.

Por otro lado, según establece la ley los créditos contra la comunidad generan intereses desde el momento en el que tenga que realizarse el pago y este no se hace.

¿Y si es el propietario el que debe dinero a la comunidad?

Puede ocurrir que el propietario de un piso de la comunidad deba dinero relativo a gastos comunes ordinarios o extraordinarios, o relativos a la aportación al fondo de reserva. En este caso, tanto en lo que se refiere al año en curso como a los cuatro años anteriores, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo (piso o local).

Para que la deuda se pueda exigir al propietario es necesario que exista un acuerdo de la junta en el que se liquide dicha deuda.

Lo anterior, se relaciona con la llamada afección real (el piso o local queda afecto o responde de la deuda), regulada en el artículo 553.5 del Código Civil de Cataluña, que establece que los elementos privativos responden del pago por deudas relativas a gastos comunes y fondo de reserva, tanto de los titulares actuales como de los anteriores.

Lo anterior significa que:

• Si un propietario vende un piso y debe dinero a la comunidad por gastos comunes, el piso queda afecto al pago (responde del pago).
• Por lo tanto, el nuevo propietario tendrá que comprobar antes de comprar si existe deuda, porque, de otra forma, tendrá que hacerse cargo, ya que responde el piso.

Es por ello que, cuando se compra un piso, se solicita un certificado de estar al corriente de pago de todos los gastos de la comunidad. Si hay deudas con la comunidad se deberá especificar el importe pendiente de pago. También se deberán incluir en el certificado los gastos aprobados y las aportaciones al fondo de reserva también aprobadas, pero que estén pendientes de vencimiento. Por ejemplo, si se ha acordado una derrama de 100 euros al mes de enero a junio y el piso se vende en abril, se deberá hacer constar lo que queda pendiente de pago que todavía no ha vencido.

El certificado es esencial para que pueda otorgarse la escritura pública de compraventa, salvo que el comprador y el vendedor renuncien a ello. Este certificado no necesita el visto bueno del presidente de la comunidad si la administración la realiza un profesional que hace la labor de secretaría.

Si compro un piso y el anterior propietario tiene deudas con la comunidad: ¿me pueden reclamar que pague?

La respuesta es que sí, porque lo que responde a la deuda es el piso (por lo que hemos visto: existe una afección real). Pero, si, como nuevo propietario pagas la deuda, puedes reclamar lo que hayas pagado al antiguo propietario.

Por ese motivo es muy importante asegurarse de si existe o no una deuda con la comunidad de propietarios antes de comprar un piso y verificar que en el certificado que emita la comunidad, si hay deuda, aparezca:

• El importe de la deuda a la fecha del certificado.
• Las cantidades que queden por pagar, porque se hayan aprobado, y todavía no se hayan liquidado.

En caso contrario, como comprador tendrás que hacerte cargo de la deuda, y reclamar al anterior propietario, lo que supone tiempo y dinero que tendrás que invertir en la reclamación extrajudicial y judicial.

Para asegurar el pago por el anterior propietario se puede tomar medidas como retener una parte del precio de la compraventa que cubra la deuda o solicitar alguna garantía al vendedor.

En cualquier caso, si tienes dudas sobre si una deuda de la comunidad te puede afectar, contacta con nosotros para que analicemos el caso y te ayudemos.