¿Cómo se extingue la propiedad horizontal en Cataluña?

¿Es posible que desaparezca la propiedad horizontal por voluntad de los propietarios o de forma forzosa? La respuesta es que sí. En este artículo analizamos en qué casos se extingue el régimen de propiedad horizontal según la normativa catalana qué requisitos se deben cumplir y respondemos a las preguntas más frecuentes sobre estos casos.  

¿En qué casos se extingue la propiedad horizontal en Cataluña?

La extinción de la propiedad horizontal en Cataluña se regula en el artículo 553-14 del Código Civil catalán que establece las siguientes causas:

Causas de extinción voluntaria de la propiedad horizontal:

• Acuerdo voluntario de la Junta de copropietarios o decisión del propietario cuando se trate de un propietario único. En el caso de que haya varios propietarios es necesario que la extinción se apruebe por unanimidad y que todos los propietarios den su consentimiento. El acuerdo puede deberse a que se modifique el tipo de propiedad y se pase de una copropiedad a una propiedad ordinaria porque, por ejemplo, una sola persona (uno de los propietarios o un tercero) adquiere todo el edificio (pisos, locales, garajes y trasteros).

Se considera que se ha dado el consentimiento por parte de los vecinos cuando el titular del piso o local no se ha manifestado en contra del acuerdo de extinción de la propiedad horizontal en el plazo de un mes a contar de la fecha en que se le haya notificado.

Si en alguno de los pisos o locales existe un derecho real, por ejemplo, una hipoteca o un usufructo, el titular del derecho debe dar su consentimiento para extinguir la propiedad horizontal. Si no da ese consentimiento por causa justificada, lo puede dar el juez en su lugar.

Causas de extinción forzosa

• Declaración de ruina. La declaración de la ruina es una competencia de cada ayuntamiento y puede hacerse de oficio o la puede solicitar una persona física o jurídica, previa audiencia de los propietarios y residentes en la finca, salvo que se trate de un caso de peligro inminente. Los casos en los que se realiza la declaración de ruina son los siguientes:
  • Los daños suponen la necesidad de una reconstrucción del edificio porque no se pueden reparar por medios normales.
  • El coste de las obras de reparación para que el edificio tenga las condiciones mínimas de habitabilidad supera el 50% del coste de una construcción nueva de características similares a las existentes.
  • Es necesario realizar obras imprescindibles para la estabilidad de la edificación y la seguridad de las personas no autorizables en virtud del ordenamiento de urbanístico que esté en vigor.
• Destrucción. En este caso no se requiere acuerdo de la junta de vecinos y se produce la extinción de la propiedad horizontal de forma automática. Se considera que hay destrucción cuando el coste de la reparación supera el 50% del valor del edificio. Se pueden dar varias situaciones:
  • Si el coste de reconstrucción es inferior al 50% del valor del edificio en el momento en el que se produce el daño, la comunidad de propietarios debe realizar la reparación.
  • Si el coste de reconstrucción es superior al 50% y el exceso está cubierto por un seguro, la comunidad de propietarios deberá realizar las obras.
  • Finalmente, si el coste de reconstrucción supera el 50% del valor del edificio en el momento del daño y no hay seguro que cubra el exceso, el régimen de propiedad horizontal se extingue de forma automática.
• Expropiación forzosa. En el supuesto de que se produzca una expropiación forzosa debemos tener en cuenta varios elementos:
  • Debe haber una declaración de interés social o utilidad pública relativa al edificio.
  • Se debe abonar una indemnización o justiprecio a los expropiados.
  • Existe el llamado derecho de reversión cuando deja de existir el motivo por el que se realizó la expropiación. En estos casos los expropiados pueden solicitar que se les devuelva el inmueble o que se les pague una indemnización proporcional al valor del inmueble.

En los supuestos de destrucción o de declaración de ruina se puede regular en el título constitutivo de la propiedad horizontal (es decir, la escritura pública por la que se regula este régimen), que no se produce la extinción en esos dos casos. De esta forma los copropietarios pueden realizar la reconstrucción del edificio a su cargo.

Preguntas frecuentes sobre la extinción de la propiedad horizontal

Analizamos, a continuación, varias preguntas frecuentes que se dan en casos de extinción de una propiedad horizontal:

¿Qué tipos de causas de extinción de la propiedad horizontal existen?

Existe una causa voluntaria (los copropietarios deciden extinguir el régimen de propiedad horizontal) y causas forzosas (ruina, destrucción y expropiación forzosa).

¿Si se expropia la finca los propietarios tienen derecho a una indemnización?

Sí, en las expropiaciones se fija lo que se llama justiprecio para indemnizar a los propietarios expropiados.

¿Para que la propiedad horizontal se extinga de forma voluntaria basta con el acuerdo unánime de la junta de propietarios?

Tal y como hemos visto es un caso en el que es necesario el acuerdo unánime de la junta y que todos los propietarios den su consentimiento ya que el artículo 553-26 del Código Civil catalán establece que se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.

¿Cómo se realiza la extinción de la propiedad horizontal?

La extinción de la propiedad horizontal deberá hacerse mediante un acuerdo de la junta, cuando se trate de una extinción voluntaria, con las mayorías que hemos visto y, posteriormente, se deberá otorgar una escritura ante notario para formalizar la extinción e inscribirla en el registro de la propiedad.

En definitiva, la propiedad horizontal se puede extinguir por las causas que regula el Código Civil de Cataluña. Si necesitas crear una comunidad de propietarios o extinguir un régimen de propiedad horizontal contacta con nosotros para que analicemos tu caso y te planteemos las alternativas existentes por aplicación de la ley.