El fondo de reserva en la propiedad horizontal catalana

La comunidad de propietarios puede tener imprevistos que supongan un gasto al que hay que hacer frente de forma urgente, por ejemplo, una obra debida a una avería o la imposición de una multa a la comunidad. El Código Civil de Cataluña se ocupa de este tema a través de la regulación del fondo de reserva. En este artículo analizamos cuál es su importe, si un propietario puede reclamar lo aportado si vende su piso, cómo se gestiona y por quién y qué gastos cubre.

¿Qué importe tiene el fondo de reserva?

Según el artículo 553-6 del Código Civil de Cataluña en el presupuesto de la comunidad debe figurar una cantidad no inferior al 5% de los gastos comunes destinada a la constitución de un fondo de reserva (el importe mínimo para el fondo de reserva según la Ley de Propiedad Horizontal estatal es del 10%).

La duda es la siguiente: ¿se debe acumular ese 5% año tras año o simplemente es necesario que tenga un importe mínimo del 5%? A esta pregunta han respondido la Audiencia Provincial de Tarragona, la de Barcelona y la de Lleida que consideran que la aportación del 5% anual al fondo es obligatoria y se acumula año a año.

Por ejemplo, si el presupuesto de la comunidad es de 30.000 euros, se deberá reservar un importe de 1.500 euros para el fondo de reserva, equivalente al 5% del presupuesto. Al año siguiente el 5% del presupuesto que se apruebe que se acumulará a la cantidad que ya esté depositada.

¿Qué ocurre si la comunidad no cumple con lo establecido respecto al fondo de reserva?

Hemos visto que los tribunales consideran que el fondo es obligatorio y acumulativo. Puede ocurrir que la comunidad no pueda o no quiera aportar ese 5% cada año. En estos casos no se regula en la normativa una multa, pero esa decisión sí podría recurrirse ante los tribunales por ser contraria a la ley.

¿Si vendo mi piso puedo reclamar lo que he aportado al fondo de reserva?

Cada propietario, a través de las cuotas de comunidad, aporta al fondo de reserva en proporción a su cuota de participación en la finca. Si un propietario de un piso o local decide vender, no tiene derecho a reclamar que se le devuelva la parte que ha aportado.

Se considera que el fondo es de todos los propietarios del edificio y queda afecto a la comunidad (es decir, que se debe utilizar para la comunidad y, en concreto, para los fines que establece la ley).

¿Cómo se gestiona el fondo de reserva?

El fondo de reserva aparece en una contabilidad separada y se debe depositar en una cuenta separada a nombre de la comunidad.

Los administradores solo pueden disponer del fondo si lo autoriza el presidente de la comunidad y se destina a gastos imprevistos que sean urgentes. Necesitarán la autorización de la junta de propietarios si se trata de gastos para hacer frente a obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, así como para las que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales.

Por otro lado, la ley catalana establece que los remanentes del fondo de reserva de cada año se acumulan al fondo del año siguiente.

¿Qué ventajas aporta tener un fondo de reserva en la comunidad?

Tener un fondo de reserva aporta diversas ventajas a la Comunidad de propietarios como las que detallamos a continuación:

• Se podrán afrontar gastos extraordinarios que surjan en la comunidad sin necesidad de tener que aprobar cuotas extraordinarias o derramas.
• El edificio se podrá mantener en condiciones adecuadas y, por lo tanto, se prolongará su vida útil además de mantener su valor. Esto influirá también en los pisos y locales del edificio que verán incrementado su valor en el mercado.
• Tener un fondo de reserva también ayuda a hacer frente a imprevistos de forma rápida, para que no se agrave la situación y los daños aumenten con el paso del tiempo. Esto permitirá ahorrar tanto en el precio como en el tiempo de reparación.
• La comunidad podrá gestionar mejor sus finanzas y el presupuesto se ajustará a la realidad de cada momento en la finca.
• Finalmente, cabe destacar que el mantenimiento del fondo de reserva supone el cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal de Cataluña.

¿Cómo se controla el fondo de reserva en la comunidad?

El control se ha establecido por la ley catalana de varias formas:

• Debe contabilizarse de forma separada.
• Se deposita en una cuenta diferente a nombre de la comunidad.
• La ley especifica quién puede disponer del fondo de reserva y quién lo autoriza según los casos (presidente o junta de propietarios).
• A qué usos se debe destinar.
• A quién corresponde la titularidad.

Por otro lado, otra forma de control se produciría si se diera un caso de apropiación indebida o de estafa, porque podríamos estar ante un caso de delito tipificado por el Código Penal.

El fondo de reserva, más allá de su función económica, refleja la capacidad para anticiparse a los problemas que pueden surgir en el futuro. No se trata solo de cumplir con una obligación legal, sino de asumir una responsabilidad en el mantenimiento y buen funcionamiento del edificio. Por otro lado, que la comunidad esté preparada económicamente frente a imprevistos mejora la convivencia porque evita conflictos derivados de la necesidad de pagar derramas y contribuye a que la gestión sea más transparente.

El reto, por lo tanto, no es únicamente dotar el fondo de reserva, sino mantenerlo actualizado, revisarlo cada ejercicio y asegurar que su uso responda al interés general de la comunidad.

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