[Actualizado el 3 de noviembre de 2025 con datos actualizados y contrastados]
Un contrato de alquiler es un acuerdo entre propietario e inquilino que genera obligaciones para las dos partes, pero, en relación con su formalización pueden surgir algunas dudas: ¿Se debe hacer por escrito? ¿Es válido un contrato de alquiler verbal? ¿Qué ocurre si se incumple un contrato de arrendamiento verbal? Vamos a responder a todas estas preguntas a continuación.
La Ley de Arrendamientos Urbanos regula la formalización del contrato en el artículo 37 y establece lo siguiente:
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
Analizamos el artículo:
La respuesta es que no. Por aplicación del artículo 1279 del Código Civil que establece la libertad de forma y regula lo siguiente:
Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.
Además, el artículo 37 de la LAU que hemos visto habla de que las partes podrán solicitarse mutuamente hacer el contrato por escrito. Esto quiere decir que no es una obligación.
Por lo tanto, el contrato podría ser verbal si las partes están de acuerdo en ello.
Hemos visto que según el artículo 37 de la LAU el contrato debe regular:
Por lo general, en los contratos de alquiler de vivienda se suelen regular otros aspectos como las obras, el mantenimiento, la fianza legal y otras garantías adicionales (aval bancario, por ejemplo) o la forma de revisión de la renta.
Sí, es posible y es recomendable que el contrato se haga por escrito para dejar constancia de las obligaciones adquiridas. Puede ocurrir que exista un acuerdo verbal inicial entre arrendador y arrendatario y que, posteriormente, uno de ellos pida al otro que el contrato se haga por escrito.
El contrato escrito es una prueba de los acuerdos alcanzados por las partes y da seguridad jurídica sobre todo en el caso de que haya alguna controversia. Es recomendable que sea exhaustivo y que se consulte con un abogado inmobiliario para que lo redacte y lo revise.
El problema de hacer un contrato verbal es que si alguna parte incumple lo acordado es muy complicado probar lo que se pactó.
Sí, es posible, y si se formaliza en escritura pública se puede inscribir en el Registro de la Propiedad y tendrá efectos frente a terceras personas.
Por otro lado, el artículo 13 de la LAU establece que en los contratos con una duración de 5 años o de 7 años si el arrendador es persona jurídica, si transcurre ese plazo, el derecho del arrendador se puede resolver por un retracto, una sustitución fideicomisaria, el ejercicio de una opción de compra o una ejecución hipotecaria. Es decir, el contrato se extingue. Salvo en los casos en los que el contrato de alquiler esté inscrito con anterioridad en el Registro de la propiedad. En esos casos el contrato continuará por la duración pactada.
Esta regulación deriva del Código Civil que establece en el artículo 1280 una serie de contratos que se deben formalizar en escritura pública y, entre otros, incluye los arrendamientos de bienes inmuebles por 6 o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
Si el contrato se otorga en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad, tiene una publicidad, por lo que el comprador del inmueble conocerá la existencia del alquiler.
En definitiva, aunque es posible formalizar el contrato de forma verbal, lo aconsejable es hacerlo siempre por escrito para que queden claros todos los acuerdos entre las partes y se deje constancia escrita de los mismos.
Otros artículos incluidos en el Título IV, acerca de disposiciones comunes
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