Obligaciones y reclamaciones de pago en comunidades de propietarios: artículo 21 LPH

[Actualizado el 30 de septiembre de 2025 con datos actualizados y contrastados]

Vivir en una comunidad de propietarios significa asumir responsabilidades compartidas que aseguran el buen funcionamiento y mantenimiento del edificio. Una de las responsabilidades esenciales es el compromiso económico, es decir, la obligación de pago de las cuotas de comunidad que cada propietario debe abonar para cubrir los gastos comunes.

Pero ¿Qué ocurre cuando algún propietario no paga? El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ofrece respuestas claras a esta pregunta. Lo analizamos a continuación.

Regulación del impago de gastos comunes

El artículo 21 de la LPH establece varias normas cuando existe morosidad:

• Posibilidad de aprobar medidas disuasorias. La junta de propietarios puede acordar medidas disuasorias como intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de algún servicio e instalación. Las medidas no pueden ser abusivas o desproporcionadas o afectar a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no pueden tener carácter retroactivo y pueden incluirse en los estatutos. En cualquier caso, los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde el momento en que se tuvieron que pagar las cantidades.
• Cuantía de la reclamación. La comunidad podrá reclamar todas las cantidades que se deban, tanto si se trata de gastos comunes ordinarios como extraordinarios (derramas), generales o individualizables, o fondo de reserva. En el importe de la deuda se pueden incluir las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos en los que se haya incluido por la reclamación (por ejemplo, el coste de una notificación por burofax que se haya realizado).

• Procedimiento. Se utilizará el procedimiento monitorio y se podrá demandar al titular registral del inmueble. El procedimiento monitorio es un proceso civil más sencillo y con trámites más cortos que se puede utilizar en determinados casos.
• Documentación que debe adjuntarse a la demanda. En la reclamación a través del proceso monitorio se deben incluir:
  • Un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda que se haya emitido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. En el certificado debe aparecer el importe de dudado y su desglose.
  • La notificación que se haya hecho al deudor para reclamarle la deuda. Esta notificación se puede hacer también a través del tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad, durante un plazo de 3 días.
• Oposición del deudor. Puede que el vecino deudor se oponga al proceso monitorio. En ese caso la comunidad puede pedir que se le embarguen bienes. El deudor también podrá “enervar el embargo”, es decir, paralizarlo, si aporta garantías de pago.
• Honorarios de abogado y procurador. Si para la demanda del proceso monitorio se han utilizado a los servicios de abogado y/o procurador el deudor deberá pagar los honorarios de estos.
• Solución no procesal del conflicto. En todos estos casos también se podrá recurrir a la mediación-conciliación o arbitraje para solucionar el conflicto. Habitualmente, son medios más rápidos que los tribunales.

En el caso de que en tu comunidad haya morosidad, es esencial contar con profesionales que sepan cómo manejar el proceso de reclamación para que la comunidad funcione correctamente y se cobre la deuda.  En Bourgeois Fincas somos administradores de fincas expertos y nos ocupamos de los casos de morosidad.

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