Te han nombrado presidente de tu comunidad de vecinos, no sabes cómo gestionar todos los temas y tampoco sabes nada de la Ley de Propiedad Horizontal. El anterior presidente te informa de que hay conflictos entre los vecinos, algún propietario que no paga y obras de mantenimiento pendientes. Y tú no tienes mucho tiempo para gestionar todo eso. Puede que te plantees contratar a un administrador de fincas, entonces surgirán preguntas como: ¿Es obligatorio tener un administrador de fincas?, ¿qué ventajas tiene tener uno y qué ocurre si no se contrata a un profesional experto? En este artículo vamos a analizarlo todo para que lo tengas claro y sepas qué dice la ley y qué es más aconsejable.
La Ley de Propiedad Horizontal regula varios aspectos importantes en el artículo 13:
Por lo tanto, la existencia del cargo de administrador es obligatoria y podrá ser ejercida por el presidente, otro propietario o una persona física o jurídica externa que sea experta en administración de fincas.
En cambio, el Código Civil de Cataluña no establece esta obligatoriedad, y define como órganos de la comunidad únicamente al presidente, el secretario y la junta de propietarios. No se contempla la figura del administrador interno como tal. Solo en caso de que se contrate un profesional externo, este sí asumiría funciones de administración y secretaría, según lo establecido legalmente.
Sí, cualquier comunidad de propietarios puede optar por autogestionarse, independientemente del número de vecinos. Es decir, no es obligatorio contratar a un administrador externo si los propietarios deciden llevar la gestión por su cuenta.
Ahora bien, tanto la Ley de Propiedad Horizontal como el Código Civil catalán recogen regímenes especiales para comunidades muy pequeñas:
Según la LPH, cuando la finca no tiene más de cuatro propietarios, se permite un sistema de administración más simple, en el que los acuerdos se toman por mayoría entre los partícipes.
En el CCC, este régimen simplificado se aplica cuando la comunidad no supera los tres propietarios. En estos casos, los actos de administración ordinaria pueden aprobarse por mayoría simple, mientras que los extraordinarios requieren una mayoría de tres cuartas partes de las cuotas.
Pero fuera de esos casos específicos, cualquier comunidad puede decidir prescindir de un administrador profesional y gestionar todo desde dentro, siempre que lo acuerden en junta.
Tal y como hemos visto puede darse el caso en el que el presidente o un propietario de la finca asuman la responsabilidad como administradores de la finca, pero esto supone varios inconvenientes:
Si es el presidente el que asume el rol del administrador, además de sus funciones como presidente, tendrá que asumir todas las del administrador:
La asunción de todas estas tareas genera, además, una gran responsabilidad para el presidente o el propietario que asuma el cargo de administrador.
Otro obstáculo adicional al tema de la responsabilidad es que, en muchas ocasiones, el vecino que asume el rol de administrador no tiene conocimientos de la normativa aplicable, sobre todo la Ley de Propiedad Horizontal, y esto puede suponer que cometa errores que supongan un perjuicio para la comunidad y generen una responsabilidad.
Si un vecino deja de pagar los gastos de comunidad o se generan conflictos entre varios vecinos, pueden surgir problemas. Por ejemplo, ante el impago es importante saber cómo actuar para que la cantidad adeudada no aumente en exceso y tomar medidas para defender los intereses de la comunidad.
En el caso de conflictos entre vecinos el hecho de que el administrador sea un vecino hace que no haya una objetividad real ante el problema, por lo que se podría agravar y alargar en el tiempo.
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Ante las situaciones que hemos visto, es evidente que contar con la ayuda de un administrador de fincas experto aporta muchas ventajas a la comunidad. Las vemos con detalle a continuación:
El administrador de fincas externo es un profesional que conoce a fondo su función y que podrá manejar con solvencia los problemas y solucionar conflictos entre vecinos con objetividad y profesionalidad.
Se suele pensar que el administrador es un coste para la comunidad, pero la realidad es que es una figura que puede conseguir ahorrar dinero optimizando el presupuesto y reduciendo los gastos. En este artículo te contamos cuánto cuesta un administrador de fincas en Barcelona.
El administrador aporta, además, conocimientos de la normativa aplicable, de los tributos, de temas urbanísticos y otros aspectos legales que afectan a la comunidad, por lo que asesora desde diversos puntos de vista para que la comunidad cumpla sus obligaciones.
El administrador supervisa el pago de las cuotas de la comunidad y puede detectar de forma rápida si hay algún vecino moroso y, si lo hay, comenzar de forma inmediata las gestiones para lograr el pago: calcular la deuda, reclamar la deuda al vecino e iniciar acciones judiciales si fuera necesario.
El administrador realiza una labor esencial para ayudar a la comunidad para que cumpla con sus obligaciones y se eviten problemas que se pueden solucionar antes de que aparezcan.
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