¿Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler?

La mayor preocupación de un propietario que alquila su piso es que el inquilino deje de pagar. Se trata de un problema para el cual se pueden tomar medidas de prevención antes de firmar el contrato y para el que es conveniente conocer el proceso a seguir cuando se produce ese impago. En este artículo te contamos todos los detalles.

¿Cuándo se considera que hay impago de alquiler?

Según el artículo 17.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) salvo que arrendador y arrendatario pacten otra cosa, el pago de la renta de alquiler es mensual y se hará durante los 7 primeros días de cada mes.

Por lo tanto, si no se paga en el plazo establecido en el contrato o en el que fija la ley, se produce un incumplimiento. Sin embargo, es importante hacer gestiones y averiguaciones con el inquilino para verificar si el impago se debe a un retraso y, en su caso, reclamar de forma extrajudicial el pago.

¿Qué debe incluir una carta formal para reclamar el impago del alquiler?

Tal y como hemos visto debe existir una reclamación extrajudicial del pago antes del inicio del proceso de desahucio. En la comunicación se deben considerar algunos elementos importantes:

• Coteja la deuda. Debes asegurarte exactamente a cuánto asciende. Verifica la cuenta donde paga el inquilino por si no hubieras identificado el pago y verifica también el importe exacto.
• Contacta con el inquilino. Habla con él para ver si se trata de algún problema con su banco o de un simple error.
• Redacta la carta de reclamación. Una vez que sepas el importe de la deuda y que no hay ningún error por tu parte o por el inquilino, redacta la carta de reclamación. Deberás incluir elementos como:
  • Identificación del contrato y de la vivienda.
  • Definición del importe de la deuda y del concepto que se debe.
  • Establecimiento de un plazo para el pago.
  • Información de que si no se paga en el plazo establecido se interpondrá una demanda de desahucio por falta de pago.

Es recomendable enviar la carta por burofax para tener constancia del envío y de la recepción y, además, para poder obtener un certificado del contenido. De esta forma la carta servirá de prueba en un juicio, si lo hay.

¿Qué dice la nueva ley 1/2025 sobre echar inquilinos morosos?

Por aplicación de la Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia en la justicia impone la necesidad de acreditar que se ha realizado un intento extrajudicial previo al inicio del procedimiento judicial mediante un Medio Adecuado para la Solución de Controversias (MASC), que pueden ser la conciliación ante un notario, la negociación asistida o la oferta vinculante confidencial, entre otras.

Si en el plazo de 30 días no hay respuesta o no se soluciona la controversia en el plazo de tres meses, se podría iniciar el procedimiento judicial.

Con esta comunicación, además, se consigue que el inquilino pueda evitar el desahucio mediante la llamada enervación del desahucio, que no se puede hacer en dos casos:

• Cuando ya se haya hecho uso de esta posibilidad antes por el inquilino.
• Cuando el arrendador haya requerido al inquilino para que pague por cualquier medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la interposición de la demanda.

¿Cómo iniciar un desahucio por impago de alquiler?

Para iniciar el proceso de desahucio deberás recopilar varios documentos como los siguientes:

• Contrato de arrendamiento firmado.
• Título de propiedad del inmueble.
• Justificantes del importe impagado. Recuerda que se pueden reclamar tanto la deuda vencida como aquella que se devengue hasta que recuperes el inmueble.
• Justificantes del intento previo de resolución de la controversia (MASC).

Con toda esa documentación se deberá redactar la demanda de desahucio y presentarla en el juzgado.

¿Se puede recuperar la deuda de un inquilino que no paga?

Depende de varios factores, sobre todo de la solvencia del inquilino. El proceso consiste en presentar una demanda de ejecución de la sentencia de desahucio, si tras la finalización del proceso de desahucio el inquilino no paga. En este proceso se le podrían embargar cuentas bancarias, salarios u otros bienes hasta cubrir el importe de la deuda.

¿Cuánto tarda y cuánto cuesta echar a un inquilino que no paga?

El tiempo que puede tardar el procedimiento de desahucio depende de varios factores, como la carga de trabajo del juzgado que lo tramite, pero suele ser un plazo de entre seis y doce meses, aproximadamente.

No obstante, los plazos se pueden alargar si, por ejemplo, nos encontramos ante inquilinos en situación de vulnerabilidad económica, ya que, en estos casos, se deberá informar a las administraciones públicas para que tomen las medidas oportunas y esto puede implicar un gran retraso en el desalojo efectivo.

¿Cómo actuar si el inquilino no tiene contrato?

El hecho de que el inquilino no tenga contrato se puede deber a varias circunstancias:

• Que el contrato sea verbal. En este supuesto habría que probar la existencia del contrato por otras pruebas, por ejemplo, los pagos de la renta del inquilino o testigos.
• Que la persona sea un okupa que utiliza el inmueble sin el consentimiento del propietario. En este caso se podría acudir a un procedimiento penal.
• Que la persona sea un precarista, es decir, una persona que utiliza el inmueble de forma gratuita y con el consentimiento del propietario. En este supuesto se tendría que interponer un desahucio por precario.

Consejos para evitar futuros impagos del alquiler en tu vivienda

Es posible evitar o reducir el riesgo de que un inquilino deje de pagar la renta con acciones que se pueden realizar antes de firmar el contrato de alquilery que pueden ser las siguientes:

• Analizar la solvencia del inquilino solicitando nóminas, contrato de trabajo y declaraciones de la renta.
• Solicitar una garantía adicional a la fianza legal, por ejemplo, un aval bancario.
• Contratar un seguro de impago que te cubra en caso de que el inquilino deje de pagar.
• Mantener siempre una buena relación y comunicación con el inquilino.
• Actuar de forma inmediata cuando se produzca un retraso en el pago.

En definitiva, si tu inquilino no paga el alquiler es importante estar bien asesorado. Nuestro equipo experto en gestión de alquileres en Barcelonaestá formado por profesionales especializados en las incidencias que pueden surgir en un alquiler como el impago. Contacta con nosotros si necesitas ayuda.