Artículo 34 LAU: Indemnización al arrendatario de un local comercial

[Actualizado el 19 de diciembre de 2025 con datos actualizados y contrastados]

Imagina el siguiente caso: alquilaste un local comercial en una calle con mucho tránsito. Llevas 10 años en el local. Tu negocio de venta de ropa y accesorios va bien y tienes una clientela fija. Quieres continuar con el negocio en ese local y así se lo has comentado al propietario del local. Él no ha dicho nada, hasta que un día recibes una comunicación en la que te indica la fecha de extinción del contrato. ¿Conoces tus derechos en este caso? En este artículo los analizamos.

Requisitos para poder cobrar la indemnización por el inquilino

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece lo siguiente en relación con la indemnización al inquilino de un local comercial:

• Si se extingue el contrato de local comercial por transcurso del plazo y en ese local se ha ejercido una actividad comercial de venta al público durante los últimos 5 años, el inquilino tiene derecho a ser indemnizado por el arrendador.
• Para que surja ese derecho a indemnización el inquilino debe haber comunicado con 4 meses de antelación su voluntad de renovar el contrato por un plazo de 5 años más y a renta de mercado.
• Se considera renta de mercado la que acuerden arrendador y arrendatario y si no hay pacto la establece un árbitro que estos nombren.

¿Cómo se calcula el importe de la indemnización a favor del inquilino?

Para determinar el importe de la indemnización se considera lo siguiente:

• Si el inquilino inicia en el mismo municipio, dentro de los 6 meses siguientes a la finalización del contrato, la misma actividad, la indemnización comprenderá los gastos de traslados y los perjuicios que deriven de la pérdida de clientes del local anterior.
• Si la actividad que inicia es diferente o no comienza ninguna actividad, y el arrendador o una tercera persona desarrollan en el local la misma actividad o parecida a la que realizaba el arrendatario, la indemnización será de un mes de renta por año de duración del contrato, con un límite de 18 mensualidades de renta.

• Se considera que son actividades parecidas aquellas por las que el arrendador o el tercero se beneficien de la clientela del anterior inquilino.
• En el caso en que no haya acuerdo entre inquilino y arrendador sobre el importe de la indemnización, se fijará por un árbitro que estas nombren.

¿Se puede regular en el contrato la renuncia del inquilino a esta indemnización?

La respuesta es que sí, por varios motivos:

• Los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, como el de local comercial, se regulan por la voluntad de las partes.
• El artículo 4.4 de la LAU permite la exclusión de la aplicación de artículos de la LAU si es posible y debe hacerse de forma expresa sobre cada artículo.
• La libertad de pacto regulada en el artículo 1255 del Código Civil.

Por lo tanto, si en el contrato se regula la renuncia del inquilino a la indemnización del artículo 34 de la LAU, no tendrá derecho a ella.

¿La actividad de bar con terraza es una actividad de venta al público?

El Tribunal Supremo analizó en 2024 un caso en el que un establecimiento de bar con terraza reclamaba la indemnización por clientela del artículo 34 LAU y estableció lo siguiente:

• El derecho a indemnización solo surge cuando finaliza la duración del contrato.
• El TS considera como actividad de venta al público la del bar con terraza.

El TS analiza cada uno de los requisitos del artículo 34 y reconoce el derecho a la indemnización

¿Por qué se regula esta indemnización a favor del arrendatario de local comercial?

La regulación tiene una doble finalidad:

• Proteger al inquilino de un local al que, tras más de 5 años de contrato, no se le renueva el contrato y debe trasladar su negocio lo que puede suponer la pérdida de la clientela habitual.
• Además, pretende limitar los casos en que los arrendadores pueden aprovecharse de la trayectoria del negocio del arrendatario.

Por lo tanto, si firmas un contrato de local comercial, tanto si lo haces como inquilino como si lo haces como arrendador debes tener presente la regulación de este artículo y pactar si se va a aplicar o no en el contrato.

Otros artículos incluidos en el Título III, acerca de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

• Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
• Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendamiento.
• Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
• Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
• Artículo 33. Muerte del arrendatario.
• Artículo 35. Resolución de pleno derecho.