Cesión del contrato de arrendamiento y subarriendo de local: ¿en qué se diferencian?

[Artículo actualizado el 27 de marzo de 2026 con datos actualizados y contrastados] 

Si tienes un local comercial alquilado o eres propietario, te interesa saber cómo regula la Ley de Arrendamientos Urbanos la cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo del local, en qué se diferencian y qué requisitos hay que cumplir. Te damos todos los detalles en este artículo.

Cesión del contrato de arrendamiento y subarriendo no son lo mismo

Para que se comprenda mejor lo vemos con dos ejemplos:

Caso de cesión de contrato de arrendamiento

María alquila un local comercial a Francisco para abrir un restaurante. Pasa el tiempo y María no desea seguir con el restaurante y quiere ceder el contrato de alquiler a Pedro. Francisco está de acuerdo y autoriza la cesión de forma que Pedro pasa a subrogarse en el contrato de alquiler inicial como inquilino en el lugar de María. Por lo tanto, en la cesión de contrato de arrendamiento de local hay tres partes:

• Inquilino inicial (María) que cede su posición en el contrato a otra persona.
• Propietario del local o arrendador (Francisco).
• Inquilino entrante que se subroga como inquilino en el contrato (Pedro).

Es decir, el inquilino inicial desaparece del contrato y da paso a otro inquilino que asume todos los derechos y obligaciones del contrato.

Caso de subarriendo de local comercial

Pilar ha alquilado un local comercial a Raquel para una actividad de librería. El local tiene unos 100 metros cuadrados. Pasa el tiempo y Raquel quiere reducir la superficie de la librería y decide subarrendar 30 metros cuadrados (subarriendo parcial) a Mercedes para que instale una papelería que complemente el negocio. En este caso, las partes son las siguientes:

• Una arrendataria inicial del local (Pilar).
• La propietaria del local (Raquel).
• Una subarrendataria (Mercedes).

Y hay dos contratos:

• El contrato de alquiler del local entre la arrendataria inicial y la propietaria.
• El contrato de subarriendo entre la arrendataria y la subarrendataria.

Por lo tanto, la arrendataria inicial no desaparece de la relación. También puede darse el caso de que se produzca un subarriendo total de toda la finca.

¿Es posible la cesión del contrato de local y el subarriendo?

Para entender esto, debemos analizar lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos:

• Lo primero es que estamos hablando de arrendamientos para uso distinto al de vivienda, por ejemplo, el de local comercial u oficina.
• Los arrendamientos para uso distinto al de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, es decir, que en estos casos las partes pueden pactar lo que consideren dentro de los límites de la ley.
• El artículo 32 de la LAU establece la regulación de la cesión y subarriendo para casos de contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda y establece lo siguiente:
  • En este tipo de contratos se puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de la autorización del arrendador.
  • El arrendador tendrá derecho a elevar la renta un 10 % en el caso de subarriendo parcial y un 20% en el caso de la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca.
  • Si el arrendatario es una sociedad mercantil y se transforma o se produce una escisión o una fusión, no se considera cesión, pero el propietario podrá elevar la renta.
  • La cesión y el subarriendo deben notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se produzcan.

Todo esto quiere decir lo siguiente:

• No es necesario que el arrendador de su consentimiento para que se ceda el contrato o se subarriende el local, pero puede elevar la renta. Lo habitual es que, como en estos contratos las partes pueden pactar en base a su voluntad, se acuerde que no se permite la cesión y subarriendo del contrato sin la autorización del propietario. 
• Si el contrato no dice nada sobre la cesión y el subarriendo se aplica la LAU y, por lo tanto, se pueden hacer sin consentimiento del propietario, que podrá elevar la renta un 10% o un 20%.
• En este último caso se le debe notificar en el plazo de un mes la operación realizada de manera que haya constancia del envío y de la recepción de la comunicación, es decir, que se puede utilizar un burofax, por ejemplo.

¿Qué ocurre si se cede el contrato o se subarrienda el local cuando es necesaria la autorización del arrendador?

La LAU establece expresamente como una causa de resolución del contrato de alquiler, el subarriendo o a cesión inconsentidos. Es decir, si en el contrato se ha regulado que no se puede ceder el contrato o subarrendar el local sin la autorización del propietario y el inquilino lo hace sin esa autorización, el propietario puede resolver el contrato de alquiler.

Por lo tanto, en estos casos es importante analizar bien el contrato firmado y la LAU para verificar si se puede o no ceder o subarrendar y en qué condiciones. Si necesitas expertos que analicen tu caso, contacta con nuestro equipo de gestión de alquileres para que te asesoren.

Otros artículos incluidos en el Título III, acerca de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

Artículo 35. Resolución de pleno derecho.

Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.

Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendamiento.

Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.

Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.

Artículo 33. Muerte del arrendatario.

Artículo 34. Indemnización al arrendatario.