¿Hay que pagar el alquiler si la vivienda es inhabitable?

[Artículo actualizado el 26 de enero de 2026 con datos actualizados y contrastados]

En un contrato de alquiler la principal obligación del inquilino es pagar la renta y la del arrendador mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Pero, las preguntas clave son las siguientes: ¿Qué ocurre si se tienen que hacer obras en el piso que lo hagan inhabitable? ¿El inquilino debe seguir pagando la renta? ¿Qué puede suceder? La solución nos la da la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el artículo 26.

La habitabilidad de la vivienda: la obligación esencial del arrendador

En base al artículo 21 de la LAU el arrendador debe realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, es decir, para que la vivienda pueda ser utilizada como tal.

La obligación de reparación tiene el límite en el caso en que se destruya la vivienda por causas que no sean imputables al arrendador.

Si la casa alquilada es inhabitable por unas obras, ¿tengo que pagar la renta?

Según el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU, en caso de obras que impidan la habitabilidad en una vivienda arrendada el inquilino, no tiene la obligación de pagar la renta.

La LAU establece lo siguiente:

• Si se hacen obras de conservación en la vivienda u obras acordadas por una autoridad competente y esas obras hacen que la casa sea inhabitable, el arrendatario puede suspender el contrato o desistir del mismo. Por ejemplo, puede ocurrir que debido a una inspección técnica del edificio el Ayuntamiento obligue a hacer ogras de tal magnitud que no se pueda vivir en el piso alquilado.
• En estos casos no hay derecho a ninguna indemnización.
• El tiempo que duren las obras supondrá que el contrato estará suspendido durante ese plazo y que el inquilino no tendrá que pagar la renta.

Por lo tanto, en el caso de que la casa se haga inhabitable el inquilino no tiene obligación de pagar la renta y podrá optar entre suspender el contrato o desistir.

Estamos a tu disposición si necesitas ayuda para la gestión de tus alquileres en Barcelona. Contacta con nosotros y te ayudaremos.

Otros artículos del Capítulo 5, referentes a la suspensión, resolución y extinción del contrato

• Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.
• Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
• Artículo 28. Extinción del arrendamiento.