Consecuencias del incumplimiento de obligaciones en un contrato de alquiler

 

incumplimiento de obligaciones

 

Las consecuencias del incumplimiento de obligaciones en un contrato de alquiler están perfectamente recogidas en el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y complementada en el Artículo 1124 del Código Civil.

Antes de empezar a desgranar todo lo relativo al incumplimiento de obligaciones en contratos de arrendamientos veamos que nos dicen estos dos textos:

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

Artículo 1124

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

Ahora que ya sabemos en que textos legales basarnos para resolver las consecuencias del incumplimiento de obligaciones en un contrato de alquiler veamos como solucionar cualquier duda.

A nivel general pueden haber dos tipos de incumplimiento de obligaciones. Por un lado que el arrendador, casero o dueño del inmueble incumpla los términos del contrato de alquiler o que por el contrario sea el arrendatario o inquilino quién las incumpla.

 

Incumplimiento de obligaciones por parte del arrendador o dueño del inmueble alquilado

El arrendador entrará en incumplimiento de obligaciones en los casos que incumpla los términos pactados en el contrato de alquiler además del resto de obligaciones que, aún sin aparecer textualmente en el contrato se le atribuyen por ley.

Un ejemplo clásico es que el arrendador no cumpla con sus obligaciones de mantenimiento de la vivienda. Si este fuera el caso el arrendador tiene derecho a resolver el contrato, es decir a finalizar el contrato, así como a solicitar una compensación por los daños ocasionados de esta situación.

 

Incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario o inquilino del inmueble alquilado

En caso de que sea el inquilino o arrendatario quien incumpla completamente o en parte el contrato de arrendamiento será el arrendador quien tenga derecho a resolver, rescindir o finalizar el contrato pudiendo solicitar la consecuente compensación económica por ello.

 

Si te encuentras en cualquier caso de incumplimiento de obligaciones no dudes en contactar con Bourgeois Fincas y estaremos encantados de ayudarte a resolver el caso.

 

Ley de Arredamiento Urbanos

 

Otros artículos del Capítulo 5, referentes a la suspensión, resolución y extinción del contrato