Prórroga del contrato de alquiler: ¿Qué es y cómo funciona?

Si eres arrendador o inquilino de un contrato de alquiler de vivienda una de las cosas más importantes que se tendrán que regular es la duración y la prórroga del contrato.

Lo primero que debemos recordar es que la duración inicial del contrato la acuerdan el propietario y el inquilino, pero si es inferior a 5 años o a 7 si el propietario es una empresa, el contrato se prorroga hasta alcanzar 5 o 7 años, según el caso.

La pregunta es: ¿Qué ocurre con el contrato cuando finalizan esos 5 o 7 años?

Prórroga del contrato de alquiler según la Ley de Arrendamientos Urbanos

Cuando la duración inicial del contrato termina entra en juego la regulación del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece lo siguiente:

• Si el contrato ha alcanzado los 5 o los 7 años de duración y ni el arrendador ni el arrendatario han preavisado de su voluntad de no renovarlo (el preaviso es de 4 meses para el arrendador y 2 meses para el arrendatario), el contrato se prorroga por 3 años más, pero el arrendatario podría comunicar que no desea la prórroga en cada anualidad con un preaviso de un mes.
• En los contratos de vivienda habitual puede aplicarse una prórroga adicional de un año máximo. Para que esta prórroga extraordinaria se pueda aplicar el inquilino debe de acreditar una situación de vulnerabilidad social y económica en base a un certificado emitido por los servicios sociales. Esta prórroga debe ser aceptada por el propietario si es un gran tenedor de vivienda.
• En el caso de una vivienda habitual que se encuentre en una zona declarada tensionada, el contrato se puede prorrogar de forma anual durante 3 años. La prórroga debe ser aceptada por el propietario.
• Al contrato que se prorrogue se le aplican los acuerdos que contenía el contrato inicial y la ley.

Por lo tanto, si Juan alquila un piso a Carmen en julio de 2025 y con una duración de cinco años, en el año 2030 el contrato se prorrogará por 3 años más (2033), salvo que Juan, como inquilino, comunique su voluntad de no renovar el contrato con 2 meses de antelación. Si el inmueble se encuentra en una zona tensionada, el contrato se puede prorrogar por anualidades hasta 3 años más.

Otros artículos del Capítulo 2 referentes a la duración del contrato

• Artículo 9. Plazo mínimo.
• Artículo 11. Desistimiento del contrato.
• Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
• Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
• Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
• Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
• Artículo 16. Muerte del arrendatario.