Qué es la enajenación de la vivienda arrendada

 

 

En el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos podremos ver qué sucede cuando se produce la enajenación de la vivienda arrendada.

Generalmente existen dos tipos de casos, los contratos previos al 6 de junio del 2013 y los posteriores al 6 de junio del 2013.

Cómo todos sabéis, tengo un amigo que es arrendatario (inquilino) de una vivienda arrendada (vivienda alquilada) y su casero (el arrendador) le ha comunicado que debe abandonar la casa arrendada debido a que la ha vendido. ¿Qué va a pasar con mi amigo ahora? ¿Debe abandonar la vivienda arrendada ya? ¿Puede negarse? Estas y otras dudas más las responderemos a continuación desgranando poco a poco todo el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Deberíamos empezar por estudiar todos los factores que van a entrar en juego para entender a la perfección cómo y cuando se puede producir la enajenación de la vivienda arrendada.

En primer lugar, ya hemos mencionado la importancia de las fechas del contrato, en cuanto a que sean anteriores o posteriores al 6 de junio del 2013.

Seguimos con el propio Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual deberemos complementar con el Artículo 1571 del Código Civil y el Artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

 

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada de Ley de Arrendamientos Urbanos

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003&tn=1&p=20150331#a14

  1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

  2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

 

Artículo 1571 de Código Civil sobre el contrato de Arrendamiento

El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

 

Artículo 34. Ley Hipotecaria

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Ahora que ya tienes las herramientas necesarias para entender el artículo 14 sobre la enajenación de la vivienda arrendada haremos dos grandes bloques diferenciados por las fechas de los contratos de arrendamientos.

 

Enajenación de vivienda arrendada con contratos posteriores al 6 de junio del 2013

En este caso mi amigo ha recibido la comunicación conforme debe abandonar su vivienda arrendada por la cual contrajo contrato de arrendamiento en fechas posteriores al 6 de junio del 2013.

Pregunta:

¿Debe marcharse inmediatamente?

Respuesta:

No, según el artículo 14.1 de la LAU:

  1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

Por tanto, deberemos averiguar si el contrato de arrendamiento está inscrito o no en el registro de la sociedad, y dependiendo de ello nos encontraremos que:

 

Enajenación de vivienda arrendada inscrita en el Registro de la Propiedad

Si el contrato de arrendamiento de la vivienda enajenada está inscrito en el registro de la propiedad mi amigo puede estar tranquilo, puesto el nuevo propietario debe respetar los tiempos fijados en el contrato de arrendamiento de mi amigo.

Enajenación de vivienda arrendada no inscrita en el Registro de la Propiedad

Si el contrato de arrendamiento de la vivienda sometida a proceso de enajenación no está inscrito en el registro de la propiedad deberemos seguir lo que nos indica el Artículo 14.2 de la LAU:

  1. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

Por desgracias en este caso mi amigo vuelve a encontrarse con algunas salvedades legislativas, es por ello que para una buena interpretación del Artículo 14 de la LAU sobre la enajenación de la vivienda deberemos desarrollar dos contextos distintos.

 

Contexto 1. El comprador de la vivienda a enajenar (el nuevo dueño) NO conoce la existencia del contrato de arrendamiento de la vivienda comprada.

En este caso debemos aclarar que según el Artículo 25 de la LAU en el contrato de compraventa debe especificarse que la vivienda adquirida (comprada) está arrendada o no (alquilada o no). Dicho esto, y sabiendo que cuando llueve el agua va de arriba para abajo, las consecuencias son para el inquilino (mi amigo).

En este caso en comprador no tiene porqué respetar el contrato de arrendamiento. Tampoco especifica cuanto tiempo tiene mi amigo para abandonar la vivienda, aunque generalmente se suele dar los 3 meses reflejados en el Artículo 14.2 de la LAU.

 

Contexto 2. El comprador de la vivienda a enajenar (el nuevo dueño) SI conoce la existencia del contrato de arrendamiento de la vivienda comprada.

Nuevamente tendremos dos posibilidades en cuanto a los resultados sobre la enajenación de la vivienda. En este caso podremos realizar dos interpretaciones distintas de lo citado en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Concretamente deberemos fijarnos en que si realizamos una interpretación literal o contextual. En caso de literalidad el comprador conocía la existencia del arrendamiento y debe respetarlo tal como coincide el Art. 14 de la LAU, por tanto, mi amigo tiene 3 meses para encontrar un piso antes de que se proceda a la enajenación de la vivienda.

En caso contextual entenderemos que como el comprador no conocía la existencia del arrendamiento, no debe respetar ninguno de los términos que aparecen en este artículo de la LAU, por lo que mi amigo deberá venir a mi casa por unos días inmediatamente mientras busca una nueva vivienda.

 

Enajenación de vivienda arrendada con contratos previos al 6 de junio del 2013

En este caso mi amigo ha recibido la comunicación conforme debe abandonar su vivienda arrendada por la cual contrajo contrato de arrendamiento en fechas anteriores al 6 de junio del 2013.

Para el estudio de este caso deberemos diferenciar en dos grandes grupos:

 

  • Vivienda afectada de resolución de enajenación de vivienda con arrendamiento pactado de más de 5 años de duración.
  • Vivienda afectada de resolución de enajenación de vivienda con arrendamiento pactado de menos de 5 años de duración.

 

Vivienda afectada de resolución de enajenación de vivienda con arrendamiento pactado de inferior a 5 años de duración.

Nuevamente bifurcaremos las opciones posibles de enajenación de la vivienda:

Dentro de los primeros cinco años de contrato:

En este caso no hay mucho que comentar, ya que en el supuesto caso de que la vivienda de mi amigo hubiera sido arrendada el día 5 de junio del 2013, los primeros 5 años darían fecha de 5 junio del 2018, por tanto, queda fuera de fechas.

Después de los primeros cinco años de contrato:

En este caso mi amigo deberá dormir en mi casa unos días puesto el comprador no tiene porqué respetar el contrato de arrendamiento puesto ya se encuentra en la prorroga del mismo, por tanto, automáticamente es viable la enajenación de la vivienda.

 

Vivienda afectada de resolución de enajenación de vivienda con arrendamiento pactado de más de 5 años de duración.

En este caso también debemos diferenciar entre contratos de arrendamiento que se encuentren dentro o fuera de los primeros 5 años pactados de contrato:

Dentro de los primeros cinco años de contrato:

En este caso podemos observar que si el comprador (nuevo propietario) de la vivienda arrendada afectada de resolución de enajenación de la vivienda es un comprador de buena fe (no sabía que la vivienda estaba arrendada) deberá respetar el tiempo fijado por el contrato.

Sin embargo, si se trata de un comprador de mala fe, aunque debe respetar los tiempos fijados en el contrato no entrará en la obligatoriedad de prorrogar el contrato de arrendamiento transcurriendo el tiempo pactado inicialmente.

Después de los primeros cinco años de contrato:

En esta ocasión volveremos a diferenciar entre comprador de buena fe o comprador sin buena fe.

En el caso de ser un comprador de buena fe (no sabía que la vivienda estaba arrendada) podrá ejecutar la resolución de enajenación de la vivienda.

De lo contrario, si se tratará de un comprado sin buena fe (sabe que la vivienda está arrendada) deberá respetar el tiempo pactado en el contrato hasta que, según el Artículo 10 de la Ley de Arrendamiento Urbano, finalice el periodo de prorroga del contrato de arrendamiento de 3 años.

Artículo 10. Prórroga del contrato

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003&tn=1&p=20150331

  1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.

  2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de tres años a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

  3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

     

Ley de Arredamiento Urbanos

 

Otros artículos del Capítulo 2, referentes a la duración del contrato