[Artículo actualizado el 27 de febrero de 2026 con datos actualizados y contrastados]
Imaginemos el siguiente caso: alquilas una vivienda el 1 de enero de 2024 y el propietario en el mes de febrero de 2026 te comunica que va a vender la casa en el mes de abril. En estos casos, surgen muchas dudas: ¿Se extingue el alquiler? ¿Se subroga en el contrato el comprador del piso? Vamos a analizar qué regula el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre este tema.
Los casos de enajenación de la vivienda alquilada (el supuesto más habitual es el de venta del piso) se regulan en el artículo 14 de la LAU que, de forma resumida, distingue tres situaciones:
El comprador de una vivienda alquilada se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años del contrato o 7 si el arrendador es persona jurídica, aun cuando se den los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Este artículo se refiere al adquirente de buena fe.
Para que se comprenda mejor, te dejamos un ejemplo:
Alquilas un piso en Barcelona el 1 de enero de 2024. En enero de 2026 el propietario te dice que ha vendido el piso. Lo que ocurre en este caso es que el nuevo propietario se convierte automáticamente en arrendador y el contrato continúa vigente.
Si el contrato se ha pactado con una duración mayor de 5 o 7 años, el comprador del piso se subroga en el contrato por toda la duración del contrato, salvo que se trate de un adquirente de buena fe (artículo 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, un comprador que ha pagado por un piso a una persona que parecía el legítimo propietario), porque en este caso el comprador se subrogará en el contrato por el plazo que quede por cumplir hasta los 5 o 7 años, no más. En este caso, además, el arrendador debe indemnizar al arrendatario con un mes de renta por cada año que quede por cumplir que exceda de 5 o 7 años.
Por ejemplo:
Elena firma un contrato de alquiler con Pedro, propietario de un piso en Barcelona. En el contrato se pacta una duración de 8 años. Una vez transcurridos 5 años, Pedro vende el piso y lo compra Ramón que se subroga en el contrato como arrendador hasta que se cumplan los 8 años, por aplicación del artículo 14 de la LAU.
En el caso en que en el contrato de alquiler se haya regulado que si se vende la vivienda se extingue el contrato, el comprador solo se subrogará por el tiempo que reste hasta que el contrato cumpla 5 o 7 años, es decir, en estos casos el contrato tampoco se extingue automáticamente, sino que es necesario que transcurra el tiempo mínimo del contrato.
Tal y como has visto, se trata de una regulación que protege a los inquilinos y facilita que se mantengan en el alquiler y tengan estabilidad mientras dura el contrato.
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Otros artículos del Capítulo 2, referentes a la duración del contrato
