Fianzas en contratos de alquiler de viviendas o locales.

¿Qué cantidad de fianza se entrega en un contrato de alquiler de una vivienda?, ¿es igual en el caso de arrendamiento de una oficina o un local?, ¿la fianza se actualiza? Todas estas son dudas que surgen en relación con la fianza en los contratos de alquiler.

En Bourgeois Fincas queremos ayudarte a comprender todo lo referente a las fianzas en contratos de alquiler de viviendas o locales. Por ello, a continuación, podrás ver de una manera clara y resumida todo lo referente a fianzas recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU.

¿Dónde se regula la fianza de alquiler? Artículo 36 de la LAU

Veamos qué nos dice literalmente la LAU en su Artículo 36 sobre fianzas en contratos de alquiler de viviendas o locales:

Artículo 36:

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

   En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Ahora que ya conocemos la normativa vigente en cuanto a fianzas en contratos de arrendamientos de viviendas o arrendamientos para usos distintos a vivienda, vamos a analizar todo el artículo paso a paso.

¿Cuánto hay que pagar de fianza?

La fianza se debe entregar por el inquilino al propietario en el momento de la firma del contrato. La ley establece que la prestación de la fianza es en metálico, pero es habitual, en la práctica, que se entregue mediante un cheque o una transferencia inmediata.

El importe de la fianza legal varía en función del tipo de inmueble que se alquila:

• Si se trata de un alquiler de una vivienda la fianza legal equivale a una mensualidad de renta.
• En el caso de un alquiler de un local comercial u oficina (uso distinto al de vivienda) el importe es de dos meses de alquiler.

¿La fianza legal se actualiza?

Sí, pero debe haber transcurrido un plazo de tiempo que será diferente en función de si el arrendador es persona física o jurídica:

• Si el propietario es persona física la actualización no se podrá hacer durante los 5 primeros años de duración del contrato.
• Si el propietario es una empresa, la actualización no se podrá hacer durante los primeros 7 años.

Una vez que hayan transcurrido esos plazos sí que se podrá adatar la fianza a la renta, tanto si ha aumentado como si ha disminuido, de tal forma que cubra una o dos mensualidades, según corresponda.

¿Cómo se actualiza la fianza legal?

Para actualizar la fianza habrá que cumplir con lo que el arrendador y el arrendatario hayan acordado en el contrato de alquiler. Si no han establecido nada concreto, se aplica la forma en la que se actualice la renta, por ejemplo, se podría aplicar el IPC si se ha regulado ese método para actualizar la renta.

¿Cuándo se devuelve la fianza?

Este es uno de los temas que más polémica crea al finalizar el alquiler: el inquilino quiere que le devuelvan la totalidad de la fianza que entregó cuanto antes y el propietario se quiere asegurar que no hay impagos ni desperfectos en la vivienda.

En este artículo te contamos qué ocurre si el arrendador no quiere devolver la fianza.

Lo habitual al finalizar el contrato es que se firme un documento de resolución. En ese momento el inquilino entrega las llaves y el arrendador puede entregar la fianza, pero si tarda más de un mes la fianza devengará intereses (se aplica el interés legal del dinero).

Una práctica que, a veces se realiza, es pactar que la fianza se aplique al último mes de renta, de forma que el inquilino no pague ese mes. Es desaconsejable hacer esto, puesto que podría darse el caso de que surjan otros impagos (suministros, por ejemplo) o que la casa tenga algún desperfecto que tenga que ser cubierto con la fianza.

¿Se puede pactar alguna garantía adicional a la fianza legal?

Sí, el inquilino y el propietario pueden acordar la entrega de otras garantías adicionales a la fianza legal. Las más habituales son: el aval bancario, el depósito en garantía (una cantidad de dinero que se entrega al propietario en garantía del cumplimiento del contrato) o la firma del contrato de alquiler de otra persona como avalista, entre otras.

La LAU establece un límite en cuanto al importe de la garantía adicional que no puede exceder de 2 meses de renta en contratos de hasta 5 años y de hasta 7 si el arrendador es empresa.

¿Todos los inquilinos deben entregar fianza legal?

No, existen una serie de entidades que no deben entregar fianza legal y son las siguientes:

• Administración General del Estado
• Administraciones de las comunidades autónomas
• Entidades que forman parte de la Administración Local,
• Organismos autónomos, entidades públicas empresariales y otros entes públicos que dependan de los anteriores.
• Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social y Centros Mancomunados cuando la renta haya sido satisfecha con cargo a sus presupuestos.

Es importante destacar que tanto el artículo 36 de la LAU (relativo a la fianza) como el 37 (relativo a la formación del contrato de alquiler por escrito) forman parte del título IV de la LAU que se refiere a las disposiciones comunes a los dos tipos de arrendamiento que regula la ley: arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso distinto a la de vivienda.

Si tienes dudas sobre qué garantías solicitar o cómo regularlo en el contrato, contacta con nosotros para que te ayudemos.