Una vez finalizado el contrato de alquiler de una vivienda, el arrendador deberá devolver la fianza al arrendatario, salvo que deba aplicarse a alguna obligación incumplida por el arrendatario.
La fianza sirve como garantía del cumplimiento del contrato por parte del arrendatario y deberá ser depositada en el organismo competente de cada comunidad autónoma por el arrendador.
A continuación, profundizaremos sobre cómo recuperar la fianza paso a paso, si merece la pena reclamar cuando el arrendador se niega a devolverla y qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La fianza del alquiler es una cantidad de dinero que el arrendatario debe entregar al arrendador al firmar un contrato de alquiler.
Su principal función es servir como una garantía para el arrendador frente a posibles incumplimientos del inquilino como impago de la renta, daños al inmueble, impagos de servicios o gastos adicionales que el arrendatario no haya cubierto durante su estancia en la propiedad. En el caso de la vivienda la fianza equivale a una mensualidad de renta y está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El arrendador tiene la obligación de devolverla si no hay desperfectos que sean a cargo del arrendatario y si se han cumplido todas las condiciones del contrato. El importe de la fianza debe ser depositado en el organismo público correspondiente, donde queda retenida durante la duración del alquiler, y debe devolverse una vez que finalice el contrato si no hay ninguna reclamación.
Hay ocasiones en las que existen desperfectos en la vivienda, por ejemplo, y el inquilino considera que son debidos al uso normal de la casa, pero el arrendador quiere retener la fianza para arreglar los desperfectos porque entiende que son culpa del inquilino. En estos casos se genera un conflicto que debería resolverse de forma amistosa, pero que, a veces, si se trata de cantidades importantes, puede acabar en los tribunales.
Iniciar una reclamación legal por la fianza del alquiler es una opción válida cuando el arrendador no ha devuelto el dinero en el plazo establecido o ha realizado una retención injustificada.
Si el inquilino considera que no hay razones legítimas para la retención, puede comenzar un proceso de negociación con la ayuda de un abogado experto en alquileres y se podrá enviar una notificación fehaciente (burofax) al arrendador solicitando la devolución.
Si, tras este intento de negociación, no se llega a una solución, existe la posibilidad de interponer una demanda ante los tribunales. Pero, para que la reclamación sea viable, es fundamental que el inquilino disponga de pruebas suficientes, como el contrato de alquiler, fotos del estado del inmueble, informe de un técnico y los recibos de pagos realizados.
Hay que considerar que reclamar la fianza del alquiler puede implicar costes adicionales como:
No obstante, si el importe de la fianza es considerable y la retención no está justificada, puede valorarse el iniciar el proceso judicial.
Si quieres reclamar y recuperar la fianza de alquiler con éxito, te recomendamos seguir los siguientes pasos:
Paso 1 – Cumplir con el contrato desde el primer momento
Este primer paso es el más importante, ya que el propietario puede retener la fianza si el inquilino incumple sus responsabilidades. Por esta razón, desde el momento en que se entregan las llaves, se debe cumplir con el contrato de arrendamientos de vivienda, conservar en buen estado la vivienda y los muebles que haya en ella y pagar la renta y demás gastos (comunidad, suministros etc.) a tiempo según lo pactado.
Paso 2 – Acreditar el cumplimiento
No solo es importante que cumplas el contrato, sino que también lo es que guardes pruebas de que lo estás cumpliendo, por ejemplo:
Paso 3 – Firmar una resolución del contrato de alquiler
Una vez que termine el contrato es aconsejable firmar una resolución del contrato de alquiler entre arrendador y arrendatario para dejar constancia de la entrega de las llaves y del fin del contrato, así como de la fecha en la que se ha producido.
Paso 4 – Solicitar la devolución de la fianza si no te la devuelven
Si como arrendatario has cumplido con todas las obligaciones contractuales, puedes solicitar la devolución de fianza al propietario. Se recomienda hacerlo mediante una llamada telefónica, un correo o, si no hay respuesta, enviar un burofax para que quede constancia escrita. Un burofax es un método que ofrece validez legal porque es una comunicación fehaciente. Por aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si el propietario tarda más de un mes desde la entrega de las llaves en devolver la fianza, tiene que abonar los intereses legales correspondientes.
Paso 5 – Reclamar la fianza mediante juicio
En el caso de que el propietario se niegue a devolver la fianza de alquiler y el inquilino sostenga que ha cumplido con todas sus obligaciones, se puede reclamar ante un juzgado. Para ello es importante aportar el burofax que hemos mencionado en el paso anterior, este documento permitirá acreditar el envío de la reclamación de la fianza del arrendamiento.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el saldo de la fianza en metálico que deba ser devuelto al arrendatario al final del alquiler, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Es decir, una vez que finalice el contrato, si la fianza no se devuelve en el plazo de un mes genera intereses.
Existen diversos motivos que suelen ser la causa de la no devolución de la fianza de alquiler. Entre los más comunes, encontramos los siguientes:
Daños en el inmueble
Si se han devuelto las llaves del inmueble, una vez terminado el alquiler y tras la inspección, y se encuentran desperfectos que no están relacionados con el uso normal de la vivienda, el arrendador puede retener parte o toda la fianza para cubrir el coste de las reparaciones. Esto puede incluir desde daños en paredes o electrodomésticos hasta la rotura de mobiliario, siempre que dichos daños no estén contemplados dentro del desgaste habitual por el uso de la vivienda.
Impagos o deudas pendientes de servicios
Otro motivo por el cual el arrendador podría no devolver la fianza es la existencia de deudas pendientes de suministros como agua, luz, gas o comunidad. En estos casos, la fianza se puede utilizar para cubrir los pagos pendientes que el arrendatario no haya liquidado. Es importante que el inquilino conserve los recibos de pago de estos servicios para demostrar que no hay deudas al finalizar el contrato.
Incumplimiento de condiciones del contrato
El incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato de alquiler, como el subarriendo no autorizado o las modificaciones no consentidas en la vivienda, puede justificar que el arrendador retenga el importe total o parcial de la fianza.
Realización de obras sin permiso
Otro motivo frecuente por el que un arrendador puede no devolverte la fianza es la realización de obras o modificaciones en el inmueble sin su consentimiento. Cualquier cambio estructural o alteración significativa debe contar con la autorización previa del propietario. Si el inquilino realiza obras sin el permiso expreso del arrendador, este puede retener parte o la totalidad de la fianza para restaurar el inmueble a su estado original, o para realizar las reparaciones necesarias si las obras han causado daños.
La regulación de la fianza se contiene en el artículo 36 de la LAU que establece lo siguiente:
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La devolución de la fianza genera dudas frecuentes que respondemos a continuación:
Depende de varios factores como las pruebas que tenga el arrendatario de que ha cumplido con el contrato, la causa de la retención de la fianza que alegue el arrendador o el coste real de la reclamación.
La fianza se devuelve una vez se entreguen las llaves de la vivienda en la fecha que se haya acordado en el contrato.
La ley no regula plazo, pero una vez transcurrido un mes desde la finalización del contrato, se generan intereses.
En el caso de que haya desperfectos en la vivienda que necesiten reparación, el propietario puede reclamar la cuantía total de estos al arrendatario, siempre y cuando estén probados. Esta cantidad, dependiendo de las circunstancias de los daños, puede ser superior a la fianza.
Se puede realizar mediante una llamada telefónica o un correo electrónico. En el caso de que el propietario no conteste, será necesario redactar y enviar un burofax para que de esta manera se deje constancia y se pruebe el intento de comunicación. Si no se logra la devolución se podrá plantear la posibilidad de un juicio. Contacta con nosotros si necesitas asesoramiento sobre la gestión de alquileres.
