Últimamente, hemos oído hablar mucho sobre la cláusula suelo, pero ¿realmente sabes qué es la cláusula suelo? En Bourgeois Fincas hemos decidido ayudarte con este tema descubriéndote todos los secretos sobre la cláusula suelo, qué es y que se debe hacer si tu hipoteca la tiene.
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¿Qué es la cláusula suelo de una hipoteca?
La cláusula suelo es un sistema de contención creado por los bancos e incluido en algunas hipotecas para controlar los intereses a pagar por el hipotecado en caso de que el Euríbor suba mucho o baje desmedidamente.
Para entender esta definición deberemos saber que la mayoría de hipotecas españolas toman como referencia el Euríbor, acrónimo de “Euro Interebank Offered Rate”, es el tipo de interés que paga un banco a otro en caso de que le preste dinero. Es calculado diariamente y para ello se toman el 15% de los tipos de interés más altos y el 15% de los tipos de interés más bajos y se calcula la media de los valores restantes. El producto de este cálculo define cuál es la tasa media de intereses a la que se acogen los bancos.
Si quieres estar al día sobre cuál es el Euríbor de hoy y todas las novedades sobre él, visita la página oficial del The European Money Markets Institute.
Como ya hemos comentado antes, la cláusula suelo son los topes que los bancos definieron basándose en el Euríbor, los intereses máximos y mínimos que el hipotecado debía pagar.
La media de los topes máximos que los bancos incluyeron en las cláusulas suelo era del 13%, por lo que si el Euríbor subía por encima del 13% el hipotecado jamás iba a pagar más. A primera instancia esta medida puede parecer muy beneficiosa para el hipotecado, sin embargo, en la época en la que se empezó a usar esta fórmula, 2008, era altamente imposible alcanzarla, ya que estábamos en medias del 5%.
Por otro lado, la media de los mínimos de las hipotecas afectadas por la cláusula suelo era de entre un 2 y un 3%. ¿Qué significa eso? Significa que, si el Euríbor bajaba por debajo de esos niveles, el hipotecado seguiría pagando como poco el tanto por ciento de interés mínimo fijado.
Llegó 2009 y con él las bajadas en picado del Euríbor, llegándose a situar por debajo del 1%. ¿Qué sucedió? Todos los hipotecados con hipotecas afectadas por la cláusula suelo se extrañaron al ver que sus cuotas mensuales no bajaban, y fue en ese momento que descubrieron estas cláusulas consideradas abusivas, a día de hoy por el Tribunal Supremo.
¿Cómo detectar la cláusula suelo en mi hipoteca?
Para encontrar una cláusula suelo en un contrato hipotecario se debe leer el documento con rigor porque no se encuentra con la palabra ‘’cláusula suelo’’.
Teniendo esto presente, esta cláusula está normalmente camuflada en la cláusula Tercera Bis, en un apartado cuyo título o epígrafe tenga tecnicismos como:
- «Tipo de interés mínimo»
- «Límites a la variabilidad»
- «Limitaciones a la baja del tipo de interés»
- «Límite a la aplicación del interés variable»
Leyendo la escritura se debe identificar un párrafo donde aparezca la expresión «el tipo de interés no puede ser inferior a ‘’X’’ por ciento anual», o similar.
Es posible que la hipoteca tenga techo y suelo, en estos casos la expresión que podría aparecer es la siguiente: «El tipo de interés pactado no podrá ser superior a X% ni inferior a X%».
Habiendo identificado su ubicación, se debe consultar si el tipo de interés que se menciona como pagado es igual a la suma del Euríbor y el diferencial pactado. Si no lo es, la hipoteca tiene una cláusula suelo.
Recalcamos la importancia de identificar cláusulas abusivas en un contrato hipotecario, incluyendo la cláusula suelo, así como gastos hipotecarios indebidamente cobrados, entre otros.
¿Cómo reclamar la cláusula suelo?
Si tu hipoteca está afectada por la cláusula suelo, tienes dos formas de reclamar tu dinero.
Reclamación de la cláusula suelo por vía extrajudicial
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha avalado la devolución a los consumidores de lo cobrado por los bancos en cuanto a materia de cláusula suelo. En España, gracias al Real Decreto Ley 1/2017, de 20 de enero, queda definido un mecanismo extrajudicial gratuito para poder reclamar el dinero pagado de más por la cláusula suelo. Una medida urgente de protección que se ha establecido para proteger a los consumidores.
Para poder reclamar extrajudicialmente deberás hacer lo siguiente:
- Dirígete a tu entidad bancaria y solicita interponer una reclamación formal.
- En caso de aceptar la reclamación, la entidad bancaria debe entregarnos un cálculo desglosado de todo el dinero pagado de más durante la ejecución de la cláusula suelo.
- El banco nos presentará una oferta de devolución, la cual debe aplicar en un máximo de tres meses a posteriori de la aceptación de su oferta.
En caso de que no aceptemos la oferta para subsanar lo pagado de más por la cláusula suelo, deberemos reclamar judicialmente.
Cómo solicitar la devolución de la cláusula suelo por vía judicial
Para reclamar el dinero pagado de más por la cláusula suelo por vía judicial te recomendamos ponerte en contacto con profesionales de la abogacía para empezar con la reclamación pertinente.
Para ello, el primer paso es emitir una denuncia al banco correspondiente. Esta denuncia debe ser realizada por un abogado. Una vez esté emitido y se gane el juicio, el juzgado determinará la sentencia adecuada, usualmente obtener una respuesta puede tardar alrededor de un año. Si, por el contrario, se pierde el juicio, el demandante tendrá que hacer frente a los costes judiciales.
Es prudente tener presente que algunas entidades financieras, para evitar los juicios, ofrecen la posibilidad de rebajar el suelo, o incluso eliminarlo. Además, el Tribunal Supremo declaró que esta resolución alternativa es únicamente posible cuando el banco explique de manera clara las consecuencias de un acuerdo como este.
Preguntas Frecuentes
¿Desde cuándo existen las cláusulas suelo?
En España las cláusulas suelo se popularizaron en las escrituras del préstamo hipotecario a partir de mediados de la década de 2000. Sin embargo, desde el año 2013, se han considerado abusivas y nulas.
¿Cómo detectar la cláusula suelo en mi hipoteca?
Lo primero y más importante es tener una copia del contrato hipotecario a mano. Se deberá analizar el documento buscando la sección de ‘’Tipo de interés’’, allí deberás identificar una cláusula que limite el interés mínimo, el cual se mostrará en porcentaje. Este porcentaje indica el mínimo que pagarás, incluso si el índice de referencia baja por debajo de ese nivel. Si necesitas ayuda, puedes buscar asesoramiento con profesionales con experiencia en contratos y préstamos hipotecarios.
¿Desde qué año se puede reclamar la cláusula suelo?
En España, la posibilidad de reclamar la cláusula suelo se abrió después de una sentencia del Tribunal Supremo en mayo de 2013. A partir de esa fecha, los afectados por estas cláusulas pudieron iniciar acciones legales para solicitar su nulidad y la devolución de las cantidades indebidamente pagadas.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que la prescripción de las reclamaciones puede variar según cada caso y la legislación aplicable en cada momento. Por lo tanto, es importante asesorarse siempre con un profesional para analizar tu caso particular.
¿Cómo calcular lo pagado de más en la cláusula suelo?
Para el cálculo de la cantidad de cláusula de suelo que se haya pagado de más es necesario identificar el periodo de tiempo donde la cláusula suelo haya estado en vigor y reunir recibos de pago de ese mismo periodo de tiempo. Una vez hecho esto, se debe calcular la diferencia entre la cuota real y la cuota con suelo. Para ello, se selecciona la cuota real que se pagó cada mes y compararla con la cuota que hubiese si no existiera la cláusula suelo. La diferencia representa el dinero pagado de más. Se suman todas las cantidades de los meses afectados y se encuentra el total de lo que se ha pagado de más.
¿Cuándo se considera que una cláusula suelo es abusiva?
Una cláusula de suelo se considera abusiva cuando no está redactada de manera clara, el límite mínimo establecido es desproporcionadamente elevado, favorece un desequilibrio entre los derechos de ambas partes del contrato e infringe la ley de protección al consumidor.
¿Crees tener una cláusula suelo abusiva y necesitas asesoramiento profesional? En Bourgeois Fincas contamos con expertos en contratos hipotecarios para ofrecerte el mejor asesoramiento y defensa jurídica. No dudes en contactar con nosotros.
